Ипотека. Руководство к действию - [20]
В некоторых случаях размер процентной ставки по ипотечному кредиту по желанию заемщика изменяется пропорционально размеру комиссии за выдачу кредита: чем больше комиссия – тем ниже ставка и наоборот. Насколько выгодна та или иная рокировка, будет зависеть от ваших планов материальных возможностей.
Существует распространенная банковская уловка: процентная ставка по кредиту устанавливается совсем низкая, но при этом в числе обязательных условий получения кредита будет ежемесячная комиссия за ведение судного счета или за обслуживание кредита. Совсем маленькая комиссия, какие-нибудь доли процента, ну просто ерунда. Однако за год эти ерундовые доли процента сложатся в несколько процентных пунктов, которые, по сути, будут скрытой составляющей процентной ставки. И что же получается? Берете вы кредит под 12 процентов годовых и радуетесь, как вам повезло. А сосчитав, сколько денег в потратили за год на оплату услуг банка – проценты плюс комиссия, выяснится, что ваша реальная стоимость кредита равна 16–17 процентов годовых. Помните: это незаконно и заемщик может опротестовать подобную переплату.
При сомнениях в качестве заемщика или повышенном риске по кредиту, банк может потребовать в качестве обеспечения помимо залога недвижимости оформить поручительство. Например, когда ипотечный кредит предполагается истратить на приобретение жилья на этапе строительства. Или когда исполнение заемщиком обязательств по кредиту находится в зависимости от третьих лиц – если заемщик работает у отца своей жены. В этом случае банк, возможно, попросит тестя выступить в качестве поручителя.МОЖНО подать заявки на ипотечный кредит сразу в несколько банков и потом сравнить предложенные условия. Если вам подходят условия сразу в нескольких банках, и вы не знаете, на каком из них остановиться, выясните, чья репутация лучше. Ведь банк, который выдаст вам кредит, войдет в вашу жизнь на многие годы. Чтобы более отчетливо представлять, чего ждать от того или иного банка, воспользуйтесь специализированными банковскими сайтами. Все они содержат разделы, где посетители сайта делятся впечатлениями от работы банков.
Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов.
Стоит задуматься, если на сайте банка вы прочитали одно, по телефону вам рассказали совсем другое, а когда вы приходите в офис, вам из раза в раз говорят, что «нужный человек» вышел. Нетрудно понять, что здешняя команда не слишком дорожит расположением своих клиентов и не особенно серьезно относится к взятым на себя обязательствам. Можно с большой долей уверенности предположить, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы. Например, неожиданное повышение процентной ставки по кредиту уже после одобрения вашей заявки, снижение обещанной суммы займа или отказ в выдаче кредита без объяснения причин уже в ходе его оформления.
Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д. У каждого заемщика существуют свои привычки – неплохо, если не придется им изменять. Кому-то нравится совершать платежи через Интернет – значит, хорошо бы найти банк, у которого отлажена такая система расчетов. Кому-то привычнее вносить платежи через кассу: поинтересуйтесь, есть ли отделения нужного вам банка рядом с вашими регулярными маршрутами, посмотрите, как сочетается их рабочий день с вашим, не толпятся ли там бесконечные очереди.
Если в будущем велика вероятность того, что вы будете погашать кредит досрочно, надо выяснить, на каких условиях банк позволяет это сделать. Некоторые кредиторы устанавливают очень жесткие ограничения, например, размер взноса в счет досрочного погашения кредита должен быть не менее пяти тысяч долларов.Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования
В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.
РЕФИНАНСИРУЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ФУНКЦИИ
Рефинансирующая организация – это источник денег для банка, чтобы выдавать новые кредиты. Такие организации могут выкупать у банка закладные по кредитам и становиться выгодоприобретателями по этим займам (новыми получателями платежей по кредиту).
На российском рынке пока немного крупных рефинансирующих организаций. Этой деятельностью занимаются крупные банки (ВТБ, «Сбербанк») и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В случае перепродажи кредита рефинансирующей организации для заемщика ничего принципиально не меняется: он продолжает вносить ежемесячные платежи на тех же условиях, что и раньше. Единственное, что может поменяться – реквизиты и адрес получателя. Но в большинстве случаев заемщик продолжает обслуживать кредит в прежнем банке, и перечисление платежей владельцу закладной относится к компетенции кредитора.
Как это ни странно, именно сейчас можно и нужно брать ДЕНЬГИ! Можно ли сделать «жизнь взаймы» комфортной и приятной? Можно, если знать, как правильно брать кредит и правильно его гасить. Автор книги, оказавшись в трудной жизненной ситуации, когда-то взял сразу пятнадцать кредитов, из-за просрочек побывал в «черных списках» банков, три года расплачивался по кредитным долгам, погасил их, а потом стал вице-президентом банковской ассоциации, главным редактором финансового портала и признанным экспертом в области кредитования.
Эта книга для менеджеров и агентов по недвижимости, которые в своей работе постоянно сталкиваются с различными спорами и конфликтами, и хотят научиться извлекать из них максимальную выгоду, а также минимизировать всевозможные издержки, связанные с ними. Она позволит читателям по новому взглянуть на взаимоотношения с клиентами, с коллегами по работе, с контрагентами и на жизнь в целом.В этой книге автор обобщил опыт, полученный во время работы в недвижимости, и с удовольствием делится им с вами. Навыки по разрешению споров и конфликтов помогают стать успешным агентом и руководителем, повышают самооценку, позволяют чувствовать себя уверенным в любой сложной ситуации не только во время работы с клиентами, но и в повседневной жизни.Это настольное пособие для агентов, которое настроит их позитивный лад при разрешении сложных ситуаций, и позволит из них выходить легко и непринуждённо.Навыки разрешения споров и конфликтов помогут решать самые сложные задачи не только в профессиональной деятельности, но и в повседневной жизни.
Это первая и пока единственная книга по данной теме, которую мы постарались сделать максимально полезной и простой для понимания даже тем, кто не обладает глубокими познаниями в сфере жилищного права. Вместе с тем она содержит исчерпывающие сведения по подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и может стать настольным справочником для сотрудников управляющих организаций, членов советов многоквартирных домов, предпринимателей, имеющих в своей собственности нежилые помещения и просто граждан, неравнодушных к судьбе своего имущества. Процесс проведения общего собрания представлен в пособии в виде четкого алгоритма действий со стороны собственников и управляющих организаций.
Книга представляет собой системное изложение основных экономических и управленческих вопросов, связанных с теорией и практикой оценки недвижимости и управления собственностью.Предназначено для оценщиков, риэлторов, студентов, аспирантов и преподавателей экономических, юридических, строительных, архитектурных и технических вузов, банкиров, инвесторов, специалистов по недвижимости, управлению, финансам и кредиту, кадастру, финансистов, землеустроителей, слушателей школ бизнеса, экономистов, строителей, геодезистов, картографов, менеджеров и других заинтересованных лиц.Пособие основано на современных принципах ускоренного эффективного запоминания и позволит в сжатые сроки получить качественные знания и успешно освоить материал.При написании использовались материалы государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный опыт работы в банках и консалтинговой компании INTERFINANCE (ООО “ИНТЕРФИНАНС МВ”, www.deniskredit.ru).
В конце 2004 г. принят пакет документов из 27 нормативных правовых актов, направленных на создание и укрепление рынка доступного жилья. Помимо нового Жилищного кодекса РФ, еще одним важным документом в этой сфере является ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.В данном издании читатель найдет ответы на вопросы практического применения нового жилищного законодательства, а также ознакомится с порядком заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве, узнает, основания возникновения и защиты права собственности на объект долевого строительства.
В пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификация недвижимости; сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; методы оценки различных объектов недвижимости; основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.Книга рассчитана для риэлторов, банкиров, инвесторов, оценщиков, специалистов по недвижимости, управлению, финансам и кредиту, кадастру, финансистов, землеустроителей, слушателей школ бизнеса, экономистов, строителей, геодезистов, картографов, менеджеров, студентов, аспирантов и преподавателей экономических, юридических, строительных, архитектурных и технических вузов и других заинтересованных лиц.
В данной публикациидетально рассмотрены существующие на данный момент возможности ипотечного кредитования, в т. ч. новости ипотеки, ипотека страхование, ипотека взносы, кредитование ипотеки, первоначальный взнос ипотеки, рынок недвижимости, ипотечный брокер Москва, квартира в кредит, покупка квартиры в кредит.