Ипотека. Руководство к действию - [19]

В целом дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная, поскольку заемщик выплачивает банку меньше денег в виде процентов. Из-за этого говорят, что аннуитетная схема погашения в первую очередь выгодна банку. Однако аннуитетная схема менее выгодна заемщику только с точки зрения абстрактной математики – на практике для большинства это единственно возможный способ погашения кредита.

Прослышав про дифференцированные платежи, некоторые гордо сообщают окружающим, что их «не разведут», они-то не намерены переплачивать на процентах и возьмут кредит по «правильной» схеме. Однако не каждый способен выполнить это намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке могут позволить себе только состоятельные люди.

Дифференцированная схема погашения кредита на протяжении первых нескольких лет требует ежемесячно вносить значительно большие суммы, чем по аннуитетной схеме при прочих равных условиях. Но, как известно, чем больше будет сумма ежемесячного платежа, тем выше должен быть доход. Получается, что два человека с одинаковыми доходами, выбирая разные схемы погашения, получат кредиты разного размера.

Вот тут и кроется глобальное преимущество аннуитетной схемы: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на два миллиона рублей сроком на пятнадцать лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по двадцать тысяч рублей, а по дифференцированной вначале платежи составят около тридцать пять тысяч рублей. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше семидесяти тысяч рублей в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато вариант с аннуитетом позволяет одолжить в банке два миллиона при ежемесячных доходах всего сорок тысяч рублей. Вот такая математика.

Стоит ли так уж сильно переживать заемщикам, вынужденным пользоваться аннуитетной схемой погашения кредита, из-за переплаты на процентах? Имея в союзниках инфляцию, лет через пять можно практически гарантированно рассчитывать, что кредитные платежи будут отнимать заметно меньшую часть доходов семьи. А через десять лет эти платежи вовсе должны превратиться в необременительные суммы.

Тем временем, возвращая кредит по дифференцированной схеме, значительную часть долга приходится возвращать в первые годы, когда воздействие инфляции не слишком ощутимо. Поэтому дифференцированная схема наиболее выгодна тому, кто берет кредит на относительно небольшой срок.

Сложно сказать, какая из двух схем больше способствует уменьшению долговой нагрузки на бюджет семьи. Если доходы позволяют выбирать схему погашения кредита, надо соотнести свои жизненные планы с особенностями каждой из них. Например, если в скором времени планируется рождение ребенка, которое потребует расходов, или вы планируете дорогостоящие покупки, крупные расходы на учебу или путешествия, вряд ли будет оправданным выбирать дифференцированную схему ради экономии на процентах в отдаленном будущем. В этом случае логичнее снизить размер ежемесячных платежей за счет аннуитета. Другое дело, если кредит берет холостой высокооплачиваемый специалист. Ему имеет смысл поторопиться с погашением долга, пока не настало время кормить семью.

СРОК кредита – следующий важный вопрос. Определяя, на какой срок взять кредит, необходимо трезво взвесить все «pro et contra». Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс. Но чем дольше продолжается возврат кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

Вы готовы «затянуть пояса» и гасить кредит на пределе возможностей, лишь бы скорее рассчитаться с банком и перестать работать на оплату процентов? Ипотечный калькулятор подскажет, на какой минимальный срок погашения кредита следует рассчитывать при ваших доходах. Хотите платить поменьше, чтобы не лишать себя привычных радостей жизни? Тогда надо растянуть погашение кредита на максимально возможный срок.

Но максимальный срок погашения кредита вообще и для вас лично может выражаться совершенно разными цифрами. Обычно банки обещают одолжить денег на покупку жилья на пятнадцать-тридцать лет, а кое-кто громко заявляет о том, что готов давать кредиты и на сорок, и на пятьдесят лет. Но абстрактное увеличение срока, который отводят на возврат ипотечного долга, не играет особой роли. Дело в том, что почти все банки рассчитывают предельно возможный для заемщика срок погашения кредита таким образом, чтобы он успел расплатиться с банком к моменту выхода на пенсию.

И ВОТ, наконец, выбрав валюту кредита, первоначальный взнос, схему погашения, наступает черед смотреть, под какую ставку вы можете получить кредит. Но придется учесть еще один фактор – уровень вашей платежеспособности и стабильность доходов. Институт кредитных историй, по которым оценивается благонадежность потенциального заемщика, в России пока не приобрел такого значения, как в цивилизованных странах, поэтому главную роль играет документ, подтверждающий, сколько вы зарабатывали в последние полгода – год.