Ипотека. Энциклопедия - [7]

Здесь имеется одна проблема. Банк будет рассматривать вас в качестве индивидуального предпринимателя в том случае, если вы занимаетесь бизнесом как минимум два года, имеете доход, вовремя сдаете декларации о доходах и платите налоги. Для подтверждения дохода в банк необходимо будет предоставить декларации, как минимум за два отчетных периода (два года). А также другие документы по требованию банка.

Индивидуальный предприниматель также может приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Такая система отчетности выглядит проще – не надо заморачиваться с Декларациями, отчетами и т. д. Покупай патент и сдавай в аренду. Однако при легализации доходов от сдачи в аренду через покупку патента, вы не сможете подтвердить размер вашего дохода от сдачи в аренду, а следовательно, возникнут проблемы при расчете суммы ипотечного кредита.

Работаю в бюджетной организации. Доход небольшой. Сдаю в аренду комнату в своей квартире. Будут ли учтены банком мои доходы от сдачи в аренду при рассмотрении моей заявки на получение ипотечного кредита?

Доходы от сдачи в аренду жилья чаще всего рассматриваются банком в качестве дополнительного дохода, если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и сдача в аренду не является вашим основным видом предпринимательской деятельности.

При этом нужно иметь в виду, что банк при расчете суммы ипотечного кредита будет учитывать только те доходы, полученные от аренды, которые поступают продолжительное время (не менее года) и с данных доходов заемщиком платятся налоги.

То есть, недостаточно предоставить договор аренды, или точнее, коммерческого найма. Необходимо предоставить Декларацию о доходах физического лица (по форме 3-НДФЛ) за предыдущий год с отметкой налоговой инспекции. В Декларации будет отражена сумма, полученного вами дохода от сдачи в аренду за год и сумма начисленных налогов (13 %). Дополнительно, банк может попросить вас предоставить справку из налоговой инспекции о том, что налог вами оплачен и задолженностей нет.

Требования к предмету залога, или какую недвижимость можно приобрести в ипотеку или передать в залог. Необходимые документы

Как можно использовать ипотечный кредит? Какие требования предъявляют банки к предмету залога?

На сегодняшний день банки предлагают заемщикам разные виды ипотечных кредитов. Использовать деньги ипотечного кредита можно как на приобретение или строительство жилья, так и на другие цели:

1. На приобретение готового жилья – квартиры.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемая на вторичном рынке квартира. Это самый распространенный вид ипотечного кредита. Квартира – вторичка – самый ликвидный объект. И ограничений по объекту у банков немного.

Чаще всего эти ограничения касаются года постройки (если в доме не проводился капремонт) и процента износа (обычно банки рассматривают квартиры, находящиеся в домах с износом не более 50 % – данные есть в техпаспорте), также ограничена ипотека для квартир в домах с деревянными перекрытиями, но здесь все зависит от статуса дома (если это старинный особняк в центре города и на квартиру в таком доме велик спрос, тогда другое дело), страховая компания, страхуя квартиру в доме с деревянными перекрытиями, обычно увеличивает тариф, так как риски выше. Также в аутсайдерах квартиры с форсунками, колонками, АГВ. Но эти квартиры банк также иногда рассматривает как предмет залога, но страховая компания увеличивает тариф, так как отопительное газовое оборудование, установленное в квартире, несет дополнительные риски повреждения имущества.

В крупных городах банк может отказаться брать в качестве обеспечения по кредиту квартиру в панельной хрущевке, так как эти дома подлежат сносу и ликвидность их невысока, а в небольших городах с низкими темпами строительства нового жилья, банк готов будет рассмотреть и квартиру в старом фонде, не то что хрущевку, так как ассортимент рынка жилья в данном городе невелик. Так что требования, которые предъявляются к предмету залога – квартире, зависят от местоположения этой квартиры на карте страны.

2. На приобретение готового жилья – жилого дома с земельным участком.

В этом случае обеспечением по кредиту будет являться приобретаемый жилой дом с земельным участком (если участок в собственности), или жилой дом и право аренды на земельный участок (если земельный участок в долгосрочной аренде).

Жилой дом – менее ликвидный объект, на его реализацию банком может быть потрачено больше времени, чем на реализацию квартиры, в случае неплатежей заемщика. К тому же дом, часто возводится самостоятельно владельцами участка, часто без разрешительных документов, и к тому же имеет много индивидуальных особенностей. Поэтому к индивидуальным домам банки бывают более требовательны, чем к квартирам.

Важную роль здесь играет год постройки дома, материал стен и перекрытий, соблюдение технических норм при установке газового оборудования. Также определяется моральный износ, то есть учитываются недостатки планировки, устарелость материалов, из которых построен дом.

Что касается земельного участка, то многие банки рассматривают индивидуальный дом как предмет залога только в том случае, если земельный участок находится в собственности заемщика, другие же допускают, что земельный участок может быть не только в собственности, но и в долгосрочной аренде.