Ипотека. Энциклопедия - [37]

Связано это с тем, что заключая подобный договор, банк берет на себя дополнительные риски. Риски эти заключаются в том, что родственники собственника заложенной квартиры, которые не знали о том, что их мама, бабушка, тетя и т. п. оформили ипотеку, и которые рассчитывали на наследство, оспаривают данный договор, указывая на то, что их наследодателя посто-напросто обманули, или он не понимал значения своих действий в связи с возрастом или болезнью.

Среди населения этот вид ипотеки тоже не пользуется особой популярностью, так как у нас не принято на старости лет «проедать» свое жилье, нажитое непосильным трудом, и в умах подавляющего числа населения присутствует желание оставить что-то в наследство своим детям, или племянникам, или соседу. Или незнакомому человеку.

Ипотека и несовершеннолетние

Планируем взять ипотечный кредит под залог своей квартиры. Собственниками квартиры являются: я, моя супруга и моя дочь 12 лет. Каждый имеет по 1/3 доле. Дадут ли мне кредит под залог этой квартиры?

Так как вы будете являться заемщиком по кредитному договору, то и в качестве обеспечения по кредиту вам необходимо будет предоставить именно свое имущество. В соответствии с Семейным кодексом, имущество детей не является имуществом их родителей. Оформляя какие-либо сделки с имуществом ребенка, вы действуете не как собственник этого имущества, а как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка. С 14 лет несовершеннолетние подписывают договоры сами, но с согласия одного из родителей.

Таким образом, если банк заключит с вами кредитный договор и возьмет в качестве обеспечения по кредиту квартиру, в которой доля принадлежит ребенку, то кредит не будет обеспечен залогом. Так как у ребенка не возникает обязанности по кредитному договору и в случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банк не сможет реализовать квартиру. Поэтому банки не берут в залог квартиры, доля в праве собственности на которые принадлежит детям.

Отчуждение (продажа, мена, дарение и т. п.) недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, происходит только с согласия на то органов опеки. А органы опеки не дадут такого разрешения, если жилищные условия ребенка будут ухудшены.

Поэтому в вашем случае необходимо сначала переоформить долю, принадлежащую дочери на свое имя. Для этого получите разрешение органов опеки. Но для того, чтобы его получить необходимо будет оформить в собственность ребенка такое же количество метров, какое ему принадлежало в предыдущей квартире. Если есть бабушки и дедушки, и у них в собственности есть недвижимость, то они могут подарить часть своей квартиры или дома своей внучке.

Потом Вы получите разрешение на отчуждение доли ребенка, оформите договор дарения. Мама в этом договоре может выступать в качестве представителя ребенка и расписываться за ребенка. Далее проводите регистрацию права собственности. В результате у вас в собственности – 2/3 доли, у вашей супруги – 1/3. В банке вы оба будете созаемщиками, причем доходы супруги могут и не учитываться для расчета размера кредита и платежей. В залог банку вы с супругой передаете свою квартиру.

Однако на практике банки не очень любят давать кредит под залог квартиры, в которой кто-либо прописан.

Имею в собственности квартиру. Получил по наследству. В квартире прописан я, моя жена и несовершеннолетний ребенок семи лет. Могу ли я получить кредит под залог этой квартиры, если в ней прописан ребенок?

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законные интересы указанных лиц.

Таким образом, вам необходимо будет обращаться в органы опеки за разрешением, только в том случае, если в квартире зарегистрированы дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без родительского попечения, во всех других случаях, в том числе в вашем, обращаться за разрешением в органы опеки не нужно.

Однако на практике банки перестраховываются и не торопятся выдавать кредиты под залог квартир, в которых прописаны несовершеннолетние.

Продаю двухкомнатную квартиру с целью приобрести трехкомнатную с доплатой за счет ипотечного кредита. Собственниками продаваемой двухкомнатной являются: я, моя супруга и сын десяти лет. Дадут ли органы опеки разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, если будет приобретена трехкомнатная большей площади, но в ипотеку?

Органы опеки дадут разрешение на продажу двухкомнатной квартиры, в которой 1/3 доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, только в том случае, если на его имя будет приобретено жилое помещение или часть жилого помещения равной или большей площади и с такими же или лучшими параметрами и условиями.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру площадью 50 кв.м., а приобретаете трехкомнатную площадью 70 кв.м., продаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в старом фонде с форсункой и деревянными перекрытиями, а приобретаете двухкомнатную площадью 50 кв.м. в новом доме и с железобетонными перекрытиями. И в одном, и в другом случае будет улучшение жилищных условий ребенка.