Инвестиции в недвижимость - [20]

 заключения договора страхования. Срок страховки заканчивается датой оформления полиса и распространяется на неограниченный период в прошлое. В данном случае мы наблюдаем абсолютно противоположную ситуацию по сравнению со страхованием имущества или жизни, где страховое покрытие распространяется только на события, происшедшие после заключения договора страхования в течение оговоренного срока. Такое страхование защищает владельца недвижимости и его кредиторов от денежных потерь, если титул на право собственности оказывается недействительным или дефектным в результате жульничества, обмана или допущенных в прошлом неумышленных ошибок. Правда, оно не защищает от потери имуществом рыночной цены вследствие правовых тяжб, и это необходимо знать при вступлении в право владения недвижимостью.

Другими словами, страхование против дефектов правового титула не обязывает страховую компанию вносить исправления в титул при обнаружении ошибки, а только дает право на возмещение денежных потерь в размере суммы, оговоренной в полисе.

Меня часто удивляет, что инвесторы в недвижимость охотно соглашаются на предложения страховщиков заключить договор на страховое покрытие, выходящее за рамки «известного риска», так как такое страхование все равно не исправляет дефектов титула, а это может серьезно сказаться на стоимости недвижимости в будущем.

Полис покрывает только определенную сумму, которая зависит от размера страховой премии. В данном случае лучше всего оформить страхование рисков как собственника имущества, так и кредитора. Размер страхового покрытия обычно определяется на основании инструкции ассоциации страхования титулов собственности, которая предусматривает обследование недвижимости.

Объем услуг, оказываемых посредником в заключении сделки, имеет весьма широкий диапазон. Поэтому очень важно знать, с кем вы имеете дело и как этот человек подходит к решению проблем. Хороший посредник понимает нужды всех сторон и активно способствует их удовлетворению. Я всегда очень хорошо отношусь к посредникам, которые быстро улаживают все проблемы, сопровождающие сложную сделку. К сожалению, приходится «перецеловать не одну лягушку», прежде чем найдешь для этой роли подходящего человека.

Ипотечный брокер

Выбор ипотечного брокера – одно из самых трудных решений, которые вам предстоит принимать. Он, как и архитектор, должен специализироваться именно в вашей области инвестиций. Вам нужен брокер, который не только может помочь получить кредит в банке, но и хорошо знает все местные тенденции на рынке финансовых услуг. Если ваш проект не вписывается в местные рыночные условия, то брокер должен сразу откровенно сообщить вам об этом. В противном случае вы потеряете массу времени на поиск приемлемых условий финансирования, а ваши заявки на кредит будут отклонены.

Трудности при получении кредита могут возникнуть буквально из ничего. Возможно, ваша недвижимость, с точки зрения кредитора, расположена в неудачном месте. Или место выбрано правильно, но сейчас не самое лучшее время для этого проекта. Иногда кредитор вывешивает красные флаги потому, что ваш бизнес-план, на его взгляд, составлен некачественно или вы провели недостаточный объем исследований рынка. Любой инвестор, который приходит к брокеру, не сделав предварительно всей необходимой домашней работы, обнаруживает, что процесс согласования сильно затормаживается, а в ряде случаев кредит вообще невозможно получить. Такие неудачи происходят из-за ошибок инвестора.

Но и брокер тоже может ошибаться. Хороший ипотечный брокер должен продемонстрировать вам самые подходящие для данной ситуации кредитные инструменты и выбрать среди них тот, который в наибольшей степени соответствует вашим интересам. Однако мне часто приходится слышать о несоответствии между финансовым продуктом и условиями кредита, даже если этот продукт, казалось бы, специально создан для данного типа сделок с недвижимостью. Подобное несоответствие может привести ко многим неприятным последствиям, в частности к снижению прибыльности. А такие финансовые институты, как городские, местные и федеральные кредитные фонды, имеют строгие установки и выдвигают массу дополнительных требований к заемщику, если проект по кредитованию вызывает у них хоть какие-то сомнения. Ипотечный брокер должен четко ориентироваться во всех возможных условиях предоставления кредита, чтобы вы могли в полной мере воспользоваться их преимуществами и избежать подводных камней. Если вам что-то непонятно, приложите все усилия, чтобы досконально разобраться в этих условиях.

Кроме того, вы должны поинтересоваться у брокера, что ему известно об особенностях налогообложения при использовании данного типа займа, о возможностях финансирования через различные фонды государственных структур, и просить разъяснить вам преимущества и недостатки этих финансовых инструментов. Хорошо, если он не только знает о них, но и имеет опыт их использования. Вам меньше всего нужен ипотечный брокер, который учится на практике, реализуя ваш проект. Поищите опытного ветерана.

Если у вас в числе партнеров нет хорошего ипотечного брокера, то некоторые юристы, специализирующиеся на недвижимости (и я в том числе), тоже могут помочь вам получить самые выгодные условия кредита. Наша фирма оказывает подобные услуги, и я уверен, что мы не одни такие. Если юрист действительно работает в ваших интересах, то он проанализирует условия предоставления кредита не только с точки зрения процентной ставки и схемы погашения. Он прочтет даже те пункты кредитного договора, которые напечатаны мелким шрифтом, и отыщет нюансы, которые могут самым неприятным образом сказаться по прошествии нескольких лет.