Эксперт, 2014 № 24 - [11]

В чем же основные отличия квартала от микрорайона? Главная разница — в размерах. Квартал намного меньше как градостроительная единица. Если параметры микрорайона в среднем километр на километр, то длина стороны квартала обычно 100–200 метров. Разница в размерах многое определяет. Например, улично-дорожная сеть микрорайона состоит из больших магистралей и междомовых проездов. Кварталы дают более мелкую, капиллярную, сеть улиц. Согласно теории организации движения в городе, более мелкая сетка дорог при прочих равных условиях лучше справляется с автомобильным трафиком, чем магистрали. То есть три двухполосные дороги для города лучше, чем одна шестирядная.

Отличие второе: квартальная застройка обычно ниже микрорайонной. Если несколько упрощать, то вместо панельных 17-этажек теперь предлагается строить семи-восьмиэтажки, но ближе друг к другу. Такая застройка имеет человеческий масштаб и более комфортна, при этом ее плотность может быть весьма высокой. Впрочем, кварталы тоже бывают разные: в ортогональную мелкую сетку Нью-Йорка хорошо вписываются и небоскребы. В Москве принцип «ниже, но плотнее» вроде подразумевается, но пока не реализуется. В частности, из-за существующих градостроительных нормативов и СНиПов, ограничивающих возможности плотной застройки.

Отличие третье: квартал обычно предполагает периметральную застройку, то есть здания фасадами выходят на красные линии улицы. Такая застройка имеет четкую структуру, образуя внутренние дворы. Для микрорайона, напротив, зачастую характерна свободная хаотичная застройка, когда здания вольным образом «расставляются» на территории. Дворов в этом случае фактически нет — лишь большие межмагистральные пространства с домами. В идеальной схеме Корбюзье микрорайон представал парком, где разбросаны дома. Но на практике так редко получается: парк требует ухода, то есть больших средств на эксплуатацию. Без этих средств в микрорайоне появляется много неухоженных пустырей. Большие хаотически расположенные пространства трудно контролировать с точки зрения безопасности.

Есть и еще ряд различий. Важным свойством микрорайона считается его проницаемость. Если квартальная застройка предполагает наличие приватных и полуприватных пространств, то территория микрорайона открыта и как бы принадлежит всем. На практике столичные микрорайоны в два последних десятилетия активно теряют свойство открытости. Пространства захватываются, на них появляется точечная застройка, паркинги, гаражи-ракушки. Новые дома точечной застройки практически всегда стремятся огородиться забором, за ними этим путем начинают двигаться и старые дома. Данный процесс может принять лавинообразный характер после окончания активно идущего сегодня процесса межевания земли. При сохранении текущих тенденций вместо некогда проницаемого микрорайона мы получим набор огороженных территорий с массой конфликтов по поводу использования общественных пространств и проездов.

Квартальная застройка, напротив, не предполагает проницаемости. В Западной Европе с ней связана четкая иерархия пространств. Есть улицы — это общественные пространства, есть приватные дворы и полуприватные пространства. Такой подход имеет и экономический подтекст. Благоустройством и эксплуатацией улиц занимается город, дворы же находятся на попечении владельцев зданий или квартир. То есть такая застройка помогает экономить городской бюджет. В Москве, к слову, ежегодные субсидии из городского бюджета на содержание огромных дворовых пространств превышают 15 млрд рублей.

Важный эффект, связанный с квартальной застройкой, — возвращение системы улиц. В микрорайонной системе их практически не бывает: есть мощные автомагистрали и небольшие проезды между домами. Улицы между кварталами должны из места транзита превратиться в полноценные общественные пространства европейского типа, где приятно находиться. Кроме того, на улицах концентрируются людские потоки, что дает возможность развиваться малому бизнесу. На первых этажах домов должны размещаться кафе, рестораны, магазины, предприятии быта. Москомархитектура сейчас разрабатывает стандарты обустройства магистралей, после чего нормативы появятся и для улиц в целом.

Для западноевропейской квартальной практики крайне важны аспекты собственности и структуры общества. Бывший главный архитектор Берлина Ханс Штиман не скрывает, что политика восстановления квартальной системы в Восточном Берлине после объединения Германии исходила во многом из этого: «Мы старались вернуть частное домовладение как основу». В этом смысле квартальная система весьма эффективна: каждый дом выходит на улицу, за каждым домом закреплен свой земельный участок. Это ясный капиталистический подход. Социалистические микрорайоны при переходе к капитализму не только теряют часть своих свойств (например, проницаемость), но и становятся зоной конфликта.

Размеры небольшого квартала (со стороной 130–150 метров) задаются, кроме прочего, и количеством жителей в нем. Обычно в квартале проживает 200–300 человек — это то количество жильцов, которое позволяет создать сообщество, способное совместно решать общие проблемы. Если жильцов около тысячи, то коммуникации между ними и возможность договориться уже совершенно не те. Так, крупные российские многоквартирные дома, где большая часть жилья находится в частной собственности, крайне сложно управляемый объект. Это бомба замедленного действия: совершенно непонятно, как реконструировать в будущем 17-этажные панельные дома, где весьма пестрый состав собственников. Слишком крупная градостроительная структура также становится объектом конфликта: например, расположенные в центре микрорайона дома не имеют собственных выездов на улицы и жильцы вынуждены пользоваться проездами под окнами домов-соседей.