Чужие уроки — 2006 - [15]

Перфорация

Разумеется, уроки истории никого не учат. Обыватели искренне надеются провернуть полную риэлторскую сделку (купить, подержать пару месяцев и продать) до того, как что-то там где-то обвалится. С учетом практической невозможности предсказать точное время ценового обвала, любое морализаторство на этот счет будет выглядеть фарисейски. Посему вместо стращания ограничусь бесстрастной перфорацией пузыря с последующими потугами для наложения стежков.

Начнем с анализа причин, способствующих возникновению пузырей на рынке недвижимости: они разнообразны, как сама жизнь, и не поддаются ни малейшему обобщению. Вспомните страшилки Клио. В основе флоридского кризиса лежал массовый психоз населения и криминальная основа бизнеса эпохи. В японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего. В Аргентине вообще были задействованы внешнеполитические и макроэкономические факторы, а сама недвижимость просто попала под горячую руку.

С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлторский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием «Федеральный резерв» и, конкретно, его несменного председателя Алана Гриншпана

[32], умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у «Федерального резерва», как и у Алана Гриншпана, есть своя, четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.

Ну, да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения, новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного «Федом» после крушения фондового рынка: с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003-го. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:

· упрощение предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;

· кабальная 40-летняя ипотека;

· разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки

[33];

· льготное налоговое законодательство

[34].

Как следствие - уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:

· включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают «беспроигрышные наводки», но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлторских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;

· появление армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;

· клиническое непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости имущества и космически неколебимая уверенность, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.

При всем при этом американские обыватели пребывают в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную теорию заговора дельцов Уолл-Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают на граждан потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!

Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность «нашего пути», в первую очередь, заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно-финансовой составляющей в риэлторском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10% годовых - это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной традиции ни во что не вмешивается.

Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово-банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы - их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.

Вечный вопрос интеллигента

Любые рекомендации, заимствованные из пресловутого «мирового» опыта, ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило «Рычага 100», согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!