Чужие уроки — 2006 - [13]

Заговор «Васек»

Мифология отечественного капитализма умело балансирует между двумя трюизмами: мнимой оригинальностью «нашего пути» и не менее мнимой приверженностью «мировому опыту». Маятник раскачивается по безупречной логике: пока очередная экономическая авантюра коагулирует, эксперты восхваляют объективность универсальных законов. Стоит, однако, промелькнуть на горизонте жареному петуху, как античный хор с чувством оскорбленного достоинства исполняет атикву о неприменимости чужеземного аршина-мал-алана! Пузырь, раздувающийся сегодня на рынке московской недвижимости, - не исключение. «Никакого обвала быть не может, - успокаивают профессионалы. - В сравнении с ценами в крупнейших городах Европы, Москва весьма привлекательна: иностранный инвестор к нам косяком идет!»

Показательно, что риэлторскую тематику в отечественных СМИ в массе своей озвучивают сами же риэлторы. Задумка ясна: вопреки явному пиарному душку, лозунг «Дадим слово профессионалу!» призван восстановить доверие населения, давно и основательно подорванное беспробудной «джинсой» журналистской братии. Желание похвальное, однако сомнительное: опыт американских товарищей убедительно демонстрирует, что в тонком деле раздувания пузыря недвижимости население лучше не успокаивать, а, напротив, запугивать.

Судите сами: сегодня в Соединенных Штатах невозможно сыскать газету, журнал или канал телевидения, который не лез бы из кожи вон, обставляя конкурентов по части беспросветности прогноза о неминуемом обвале на рынке недвижимости. И что же? Американские Васьки внимательно выслушивают своих журналистов, ухмыляются с пониманием и, как ни в чем не бывало, продолжают ужирать сметану риэлторской пирамиды! Стращали в 2002 году, а они ужирали. Стращали в 2003 - ужирали! В 2004… 2005… 2006… Из года в год СМИ, как заведенные, предсказывают обвал американского рынка, а цены на недвижимость только что не удваиваются.

Мы не ослышались? Причудливое «восстание масс» демонстрируют американские обыватели? Те самые, что снискали планетарную славу самых зомбированных и подверженных psyops

[24] манипулированию? Невероятно, но факт.

Конечно, в любом обществе найдутся идиоты, готовые повестись на рекламе типа «I Built A $3.8 Million A Year Business - Without Spending One Penny To Start! You can do the same thing - faster and easier than I did»

[25]. Однако в современной Америке таких меньшинство. Большинство тамошних обывателей - люди вполне здравомыслящие, в меру ироничные, давно научившиеся читать между строк. Тем не менее, именно эти люди внимают запугиваниям журналистов, а затем поступают с точностью до наоборот, добела раскаляя цены в углах риэлторской пентаграммы - «Вашингтон, Нью-Йорк, Флорида, Техас, Калифорния»

[26].

Подумать только: вагончик-барак, снятый с колес и превращенный в «кондоминиум» в каком-нибудь Малибу, отлетает за миллион четыреста тысяч долларов! Притом что земля, на которой расположилась времянка, принадлежит компании-собственнику парковки, так что приходится платить еще и ежемесячную аренду: в описанном варианте - 2 700 долларов в месяц! Спятивший домовладелец утратил чувство реальности и загнул цену, на которую никто не позарится? Куда там: два вагончика по соседству ушли в июле 2005 года за 1,3 и 1,1 миллиона долларов. За третий - 1,8 миллиона - покупатель уже депонировал деньги в банковскую ячейку, а через дорогу выставили на продажу аналогичное диво чуть больших размеров - за 2,7 миллиона долларов!

Неужели такое возможно? Что вы - Малибу еще только цветочки!

Щепотка теории

Разговор о пузырях начнем с Великого Тайного Закона (ВТЗ) риэлторского бизнеса: «Любой рост цен на недвижимость непременно приводит к возникновению пузыря, который рано или поздно лопается». В академических кругах этот процесс называют эмоционально сдержанней - цикличностью рынка.

Теперь самое забавное: абсолютная непреложность ВТЗ создает объективные предпосылки для полярно обратного утверждения, а именно: «Никаких пузырей в риэлторском бизнесе не существует в природе!» В самом деле: цены пребывают в статическом равновесии, затем - растут, затем - аккумулируются, затем - падают вниз с различной степенью интенсивности, снова аккумулируются, после чего цикл повторяется. Тем самым вопрос пузыря сводится исключительно к акустическим характеристикам хлопка на стадии ценового падения.

При таком взгляде на вещи о героизме журналистов-разоблачителей риэлторского пузыря говорить не приходится: что может быть героического в предсказании неизбежного? Да, обвалится. Да, обесценится. Ключевым моментом здесь выступает одно лишь слово «КОГДА», а именно в нем все и ошибаются: 90% всех предсказаний точного времени наступления краха на рынке недвижимости оказываются неверными! Для сравнения - точность предвозвестий переломных моментов на рынке ценных бумаг несоизмеримо выше

[27].

Рынок недвижимости - явление гораздо более сложное и многофакторное, чем рынок ценных бумаг, на котором общий тренд превалирует над индивидуальными особенностями самостоятельных акций. Помимо этого, ценные бумаги отдельных компаний унифицируются едиными правилами ведения биржевых торгов, требованиями к капитализации, отчетности и т. д. А теперь сравните подобное положение дел с бесконечным многообразием факторов, определяющих стоимость всякого объекта недвижимости в отдельности. Ни о каком унифицированном прогнозе движения цен на рынке недвижимости не может быть и речи. Единственное, что позволительно, так это определить меру ценового накала по тем или иным косвенным признакам, чем, собственно, мы и собираемся заняться в нашем исследовании.