Аксиомы биржевого спекулянта - [13]
Несомненно, когда взойдет солнце и туман развеется, вы можете обнаружить себя остановившимся менее чем на полпути к вершине. Вы могли бы продвинуться намного дальше. Но не терзайте себя сожалениями. Вы не на вершине, но все же вы наверху. Вы заработали и удержали в руках свою прибыль. Вы получили гораздо больше, чем все те растяпы, которые продолжали карабкаться наверх вслепую и в результате свалились в пропасть.
Именно это произошло со многими спекулянтами недвижимостью в начале 1980-х гг. В качестве примера давайте рассмотрим грустную историю Алисы и Гарри, супружеской пары из штата Коннектикут. Они рассказали мне о своем печальном опыте потому, что извлекли из него очень важный урок. На ошибках учатся. Они хотели извлечь из своих ошибок максимальную пользу. Я обещал не называть их настоящих имен. Поэтому Алиса и Гарри — вымышленные персонажи, но их история основана на реальных событиях.
Обоим супругам около 45 лет, они привлекательные, яркие и стремящиеся к обогащению люди. Оба работают и получают хорошую зарплату. Их совокупный доход, образ жизни и общая социальная ориентация позволяют отнести их к «среднему» классу. У них двое детей, которые учатся в колледже.
Как и многим другим людям со средним уровнем дохода, им было довольно непросто уместить все свои потребности в жесткие рамки получаемого дохода. Они не имели возможности откладывать и инвестировать крупные суммы. Все, что им удавалось скопить, шло главным образом на банковские счета, страхование жизни и другие сберегательные инструменты. Их единственным спекулятивным активом был их семейный дом.
В начале 1970-х гг. они переехали в богатый район Коннектикута, где, использовав все свои финансовые возможности, купили дом. Это было преднамеренным решением. После долгих лет жесткого режима экономии, который так и не сделал их богатыми, они наконец пришли к пониманию сути основной аксиомы № 1. Они решили, что до сих пор рисковали недостаточно серьезно.
Как и многие из нас, они рассматривали покупку дома не только как приобретение места для жилья, но и как вложение денег, способное обеспечить им прирост капитала, возможно даже значительный. Их ставка оказалась выигрышной. Стоимость недвижимости в этом районе в 1970-е гг. существенно повысилась (хотя не так значительно, как в Калифорнии или во Флориде). Согласно консервативной оценке, в начале 1980-х рыночная стоимость дома Гарри и Алисы уже в 2,5-3 раза превышала ту сумму, что они заплатили за него менее 10 лет назад.
Настал подходящий момент для продажи. Дети выросли и разъехались, поэтому Алиса и Гарри уже не нуждались в таком большом доме. Оба были сыты по горло пригородной жизнью и трудностями ведения собственного домашнего хозяйства. Они хотели найти меньшее по размеру жилье, возможно съемную квартиру. Рост цен на недвижимость сделал эту идею еще более привлекательной. Рыночная стоимость их дома увеличилась примерно в 3 раза, что, с учетом кредитного рычага, обеспечиваемого условиями ипотечного кредита (такой же эффект дает применение маржинального кредитования при покупке акций или фьючерсов), дало им более чем шестикратный прирост вложенного ими собственного капитала. Очень неплохой результат.
Но к тому времени жадность уже взяла их мозг под свой контроль. Они хотели получить больше.
Алиса вспоминает: где-то они прочли или услышали о том, что в соседнем графстве рыночная стоимость домов увеличилась за 10 лет в 10 раз. «Мы подумали: разве это не прекрасно? — говорит она. — Почему то, что случилось в графстве Марин, не может повториться в нашем Фэрфилде. Если бы стоимость нашего дома поднялась в 10 раз, мы бы стали миллионерами!»
Гарри рассказывает: основным мотивом для него в тот момент было опасение того, что позже они будут сожалеть о том, что поторопились и продали дом по не самой выгодной цене. «Я говорил сам себе, что это очень хорошо, что мы сейчас можем продать свою недвижимость в 3 раза дороже уплаченной за него цены. Но если окажется, что через несколько лет наш сегодняшний покупатель продаст этот дом еще в 3 раза дороже, я не смогу простить себе такого промаха!»
Они решили выждать. Тем временем цены достигли своего пика и устремились вниз.
Как это обычно случается, ценовой пик оказался намного ближе, чем они хотели бы. Рынок недвижимости в Фэрфилде (как и в большинстве пригородов Соединенных Штатов) в 1981-1982 гг. просто рухнул, в особенности это коснулось цен на большие дома. Когда Алиса и Гарри запоздало выставили свой дом на продажу, они просто не смогли найти покупателя. Приходили несколько зевак, не имевших серьезных намерений. Даже местные агенты по продаже недвижимости, которые обычно проявляют в таких делах кипучую энергию и бывают жутко надоедливы, на этот раз не выражали никакого оптимизма. За целый год Алиса и Гарри получили лишь одно предложение от покупателя. Но предлагаемая им цена была неприемлемо низкой. Она была выше, чем та, что они заплатили за дом при покупке, но незначительно. Положив те же деньги на сберегательный счет, они могли бы получить даже большую прибыль.
Когда я встречался с ними в последний раз, они все еще ждали, что резко упавший рынок наконец придет в себя. Они усвоили полученный урок. Теперь они уже не надеются стать миллионерами за счет продажи своего дома. Они четко определились, какая именно цена их устроит, — цена, которая принесет им хорошую прибыль, но не золотые горы. Они имеют твердое намерение продать дом, как только им предложат за него эту цену, независимо от того, какими на тот момент будут конъюнктура и ожидания рынка.
