ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание - [7]

, определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 08.02.2012).

В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками квартир в доме. Это прямо вытекает из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.

Однако надо учитывать, что, установление таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов. Поэтому проконсультируйтесь в местной противопожарной службе, покажите им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.

В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно. В этом случае собственники не могут установить шлагбаум и ограничить проезд сторонним лицам.

2. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?

Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в квартиру, чтобы чинить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют бардак. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отказаться ее восстанавливать. Может ли собственник квартиры отказать управляющей организации?

Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имущества дома, даже того, которое проходит по отдельной квартире.

Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников квартир впускать представителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Подтверждает обязанность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12).

Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации в квартиру, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что ст. 3 ЖК РФ установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника.

Если все-таки вы впустили представителей управляющей организации и они провели ремонт, то требуйте, чтобы управляющая организация провела необходимый косметический ремонт и убрала за собой.

3. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?

В многоквартирных домах часто открываются новые магазины. Много магазинов открыто уже давно. Но задумывались ли собственники квартир, что им полагается плата за крыльцо, размещенное магазином на земельном участке?

Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.

Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок — это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома собственники квартир.

Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники общего имущества могут дать разрешение на использование общего имущества.

Таким образом, будущие владельцы магазина должны обратиться к собственникам квартир в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.

Если у Вас в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то вы должны потребовать внесение такой платы. Обратитесь к председателю совета дома или управляющей организации, чтобы они отыскали владельцев магазина.

4. Должны ли операторы связи (провайдеры) платить за размещение оборудования на крышах многоквартирных домов?

Провайдеры часто размещают оборудование в многоквартирных домах. По подъездам тянутся кабели, на крышах устанавливается принимающее оборудование. Имеют ли собственники квартир право требовать оплату от провайдера?

Ответ на этот вопрос напрямую зависит от ответа на другой вопрос: что является общим имуществом дома?