Жилищные сертификаты для военнослужащих - [20]

Кроме того, банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.

Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки.

И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья. Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов, требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости.

Поэтому военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.

Необходимость обращения военнослужащего – участника подпрограммы услугам риэлтера основывается на следующем.

Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты.

На риэлтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.

Но для начала определимся, что такое риэлторская деятельность и насколько необходимо участие данного специалиста в ситуации с поиском жилья, которое будет оплачиваться государственным жилищным сертификатом.

Риэлторской деятельностью является деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (в нашем случае – жилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка. Клиентом по смыслу настоящей статьи является участник подпрограммы.

Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.

Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.

Профессиональные риэлтеры стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки, участвуют в просмотрах объектов недвижимости, участвуют в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риэлтеры отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.

Конечно, далеко не все риэлтерские конторы и специалисты в них работающие способны соответствовать этим требованиям и отличаются высоким профессионализмом.

Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры. Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:

подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;

проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;

проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности, наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;

подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);

присутствие риэлтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.

Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.

Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.

2.9. Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.