Жилищное право - [33]

:

1) в случае, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

4) помещение является служебным или находится в общежитии;

5) в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий, обмен не допускается.

Жилое помещение в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящееся в общей собственности, может быть разделено. Раздел допускается, если каждому претендующему лицу может быть выделено изолированное жилое помещение. Если изолированные жилые помещения в квартире отсутствуют, может быть произведено переустройство или перепланировка.

Жилищный кодекс РФ предусматривает только право сдавать жилое помещение внаем. Взимаемая с наймодателя плата не может превышать эксплуатационных расходов на жилое помещение. После того как член жилищного или жилищно-строительного кооператива выплатит полную стоимость пая, он приобретает правомочия собственника и право добровольного выхода из кооператива, право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему с ним члену семьи. Члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются уставом кооператива.

Членство в жилищном кооперативе прекращается в установленных законом случаях:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Устав жилищного кооператива должен предусматривать особый порядок рассмотрения заявлений граждан, желающих выйти из состава членов жилищного кооператива.

На основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или уставом жилищного кооператива.

По решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) наследники умершего члена жилищного кооператива имеют право вступить в указанный кооператив.

Согласно ст. 133 ЖК РФ член кооператива, исключенный из него, подлежит выселению в судебном порядке.

До выплаты паевого взноса жилое помещение является собственностью ЖК или ЖСК.

Возникновение права собственности на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение возникает в результате:

1) приобретения жилого помещения по гражданско-правовым договорам;

2) полной выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

3) индивидуального жилищного строительства;

4) долевого участия в строительстве;

5) наследования;

6) приватизации жилого помещения (будет действовать до 1 марта 2010 г.).

Законодательством РФ не установлено каких-либо ограничений по количеству, размерам и стоимости жилья, находящегося в собственности граждан. Исходя из этого гражданин может оказаться собственником одновременно нескольких жилых помещений, например в связи с переходом к нему квартиры (или жилого дома) по праву наследования, приобретения на основании гражданско-правового договора, путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, и т. п.

Наличие различных способов (оснований) возникновения права собственности граждан на жилые дома (жилые помещения) вызывает необходимость остановиться на рассмотрении хотя бы некоторых наиболее важных способов, имеющих широкое распространение на практике, характерных для жилищного права.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Эти правомочия собственники приобретенной квартиры, жилого дома осуществляют по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законодательством.

Индивидуальное жилищное строительство. Создание нового жилого помещения (индивидуальное жилищное строительство) необходимо вести с соблюдением всех норм земельного, жилищного и градостроительного законодательства.

Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Гражданин, возводящий объект индивидуального жилищного строительства, является застройщиком. В соответствии с нормами градостроительного законодательства необходимо получить разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.