Жилищное право - [48]

на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что земельный участок, на котором находятся данные объекты, который сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Из приведенной нормы следует, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не должны нести расходы, связанные с формированием указанного земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Хотя данное имущество является общей собственностью, с учетом его характера и назначения и в изъятие из общего правила запрещается: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на такое имущество; 2) отчуждать свою долю в указанном праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК). Вместе с тем по решению собственников помещений в таком доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК, т. е. до 1 марта 2005 г. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим введения такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях указанного обременения разрешаются в судебном порядке.

ЖК определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Вместе с тем в соответствии со ст. 15 Закона о введении ЖК данное правило применяется, если принятым до вступления его в силу решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля нового собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника (ст. 37 ЖК).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в указанном праве общей собственности, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 ЖК).

Статьей 39 ЖК, которая определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусматривается, что бремя расходов на содержание этого имущества несут собственники помещений в указанном доме. Доля же обязательных расходов на содержание данного имущества определяется долей в праве общей собственности на него. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.