Земельный налог. Особенности исчисления и уплаты - [37]

— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Также не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости закреплен и в Гражданском кодексе РФ.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ).

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.2 ст.552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству (гражданскому и земельному) сегодня в общее понятие "права пользования земельным участком" входят следующие виды прав:

— право постоянного (бессрочного) пользования (ст.216 ГК РФ и ст.20 ЗК РФ);

— право ограниченного пользования чужим земельным участком — сервитут (ст.216 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ);

— право аренды земельного участка (ст.22 и ст.25 ЗК РФ);

— право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 и ст.25 ЗК РФ).

Очевидно, что при переходе права собственности на здание (сооружение) к приобретателю переходят не все перечисленные выше права на землю, а только то право, которым обладал продавец здания. Причем такое право переходит только на ту часть земельного участка, которая занята постройками и необходима для их использования (определяется на основании градостроительных, санитарных, противопожарных и прочих норм и правил).

Это означает, что к новому собственнику здания переходит не какое-то абстрактное "право пользования", а только тот вид права на соответствующую часть земельного участка, который был зарегистрирован прежним правообладателем.

Если прежний собственник здания не зарегистрировал в установленном порядке права на земельный участок, то к его новому собственнику, по мнению автора, никакие права на землю вообще не переходят.

Исходя из изложенного можно сделать вывод, что в случае, когда у юридического или физического лица отсутствует документ, удостоверяющий право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, такое лицо не является плательщиком земельного налога.

Кстати, в отношении налогоплательщиков, которые уплачивают земельный налог по правилам главы 31 НК РФ, фискальные органы более лояльны. Как уже отмечалось, в письме ФНС России от 29 апреля 2005 года N 21-4-04/154@ "О земельном налоге" сообщается, что земельный налог уплачивается по тем земельным участкам, в отношении которых на организации и физических лиц, в том числе индивидуальных предпринимателей, зарегистрированы права, указанные в пункте 1 статьи 388 НК РФ. Следовательно, обязанность по уплате земельного налога организациями и физическими лицами, включая индивидуальных предпринимателей, возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на земельные участки. Об этом же говорится и в письме Минфина России от 25 мая 2005 года N 03-06-02-04/33.

До момента государственной регистрации указанных прав плательщиком земельного налога остается прежний правообладатель, подчеркивается в письме Минфина России от 10 июня 2005 года N 03-06-02-04/41.