Земельное право: Шпаргалка - [8]

5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки.

6. В случаях, прямо определенных федеральным законом, требуется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

16. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37, 38), ГК РФ, а также специальным законодательством.

К объективно существенным условиям (предусмотренным законодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных, которые бы позволили определенно установить передаваемый земельный участок, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, которым был присвоен кадастровый номер (уникальный неповторяющийся на территории РФ). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели.

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавливается соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является определение рыночной стоимости оцениваемого имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях когда цена земельного участка в договоре купли-продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления кадастровой стоимости земельного участка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

17. ДОГОВОР РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Договор ренты земельного участка является новым видом сделок, который был впервые предусмотрен в части второй ГК РФ (1996). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор ренты является реальным договором, т.е. вступает в силу с момента передачи плательщику ренты земельного участка.

Передача земельного участка в собственность плательщику ренты возможна либо за определенную плату, либо бесплатно.

К существенным условиям договора ренты относятся его предмет, который должен быть четко определен в договоре; а также условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязательств, если договор ренты предусматривает передачу под выплату ренты денежной суммы или иной движимой вещи (ч. 2 ст. 587 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее оплату, поэтому в случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

С целью дополнительной защиты прав получателя ренты нормы ГК РФ устанавливают, что получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, т.е. получатель ренты, в частности, имеет преимущественное перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований из стоимости переданного плательщику ренты земельного участка.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, переданного в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.