Все об ипотеке - [22]

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями агентств и кредиторов со стороны Банка России.

Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, основные участники ипотечного рынка – это лица, наделенные следующими функциями:

1) банки – первичные кредиторы; они осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

2) региональные операторы; выкупают стандартные закладные у банков – первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

3) агентство; выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующего выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

При этом страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки – страхование титула собственности (риска утраты права собственности)), а оценочные компании, соответственно, производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Система ипотечного кредитования, разработанная и внедренная Агентством представляет собой двухуровневую структуру, предусматривающую рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Цель рефинансирования – формирование платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения. Это позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка.

Стандарты разработаны Агентством исходя из анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям). На их основании в стране сформирован и во многих регионах страны действует механизм рефинансирования. Правда, единая федеральная система ипотечного кредитования пока отсутствует, но будет создана исходя из той практики, которая формируется ныне.

Зато в 87 субъектах РФ действует единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, АИЖК установлены договорные отношения с 20 страховыми компаниями. А по стандартам Агентства первичными кредиторами выдано 27 908 ипотечных кредитов и рефинансировано закладных на сумму 12 млрд 515 млн руб.

Исходя из целей, которые ставятся перед АИЖК, а также с учетом того, что оно создано со стопроцентным участием государства, формирование общероссийской системы можно рассматривать как крупнейший государственный бизнес-проект.

4. Как рассчитать проценты по ипотеке

4.1. Формулы расчета процентной ставки по ипотечному кредиту

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.

Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.

Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12–13 %.

Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14–15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20.