Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем - [16]

Фиктивное банкротство. Фиктивное банкротство отличается от преднамеренного тем, что деньги застройщиком на самом деле не растрачены, а просто спрятаны. Это достигается сокрытием активов, подделкой бухгалтерской документации и т. д. В случае признания застройщика фиктивным банкротом суд, конечно, обяжет преступника вернуть деньги дольщикам. Но как будет обеспечено практическое выполнение решения суда — большой вопрос. Впрочем, в реальной судебной практике случаи, когда банкротство было бы признано фиктивным, можно пересчитать по пальцам.

Неумышленное банкротство. Является самым распространенным из всех трех упомянутых видов. В отличие от преднамеренного и фиктивного оно не является уголовным преступлением и ненаказуемо. Тем не менее дольщикам оно причиняет ничуть не меньше вреда. Причем предусмотреть банкротство той или иной организации порой непросто, и даже громкое имя компании не является залогом ее экономического «бессмертия». Об одном таком «большом игроке» рассказывает заместитель начальника отдела продаж по работе с экспертами Департамента новостроек Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Григорий Витальевич Бессарабов: «В 2002-2004 гг. самым заметным застройщиком в Московской области считалась компания "Стройметресурс". Они застраивали огромное количество площадок, причем буквально по всем направлениям Подмосковья. Их имя было широко известно, люди им доверяли, а поэтому стояли в очередях на покупку жилья. Каково же было всеобщее удивление, когда в 2006 году компания объявила себя банкротом. До сих пор неясно, почему это произошло, и до сих пор обманутые дольщики продолжают выходить на митинги в надежде добиться поддержки от государства». Собственно, финансовая помощь со стороны федеральных или муниципальных органов власти — практически единственный шанс счастливого окончания истории с участием застройщика-банкрота для обманутых дольщиков.

Что же делать, чтобы не оказаться дольщиком в строительстве, которое ведет будущий банкрот? Как мы уже сказали, полностью обезопасить себя от банкротства застройщика невозможно. Сотрудничество с крупными компаниями, проверенными временем, является некоторой гарантией, но не абсолютной. Единственный способ стать участником долевого строительства и спать относительно спокойно — это добровольное страхование. Сейчас такую услугу предлагают многие крупные страховые компании. Конечно, это лишние расходы, но зато это некоторая гарантия, что в случае, если застройщик разорится, вы не останетесь у разбитого корыта.

Двойные продажи: отдам ключи всем желающим

Еще один риск, которого стоит опасаться дольщику, — двойная продажа одной и той же квартиры. Каким же образом подобное может произойти?

«Двойные продажи случаются чаще всего тогда, когда застройщиком применяется взаимозачетная схема расчетов со своими поставщиками, — рассказывает Григорий Витальевич Бессарабов. — Скажем, строительная организация привлекает некую компанию для поставок материалов или выполнения каких-либо работ. С ними подписывается договор, в котором прописывается положение о том, что в качестве оплаты партнеру выделяется часть квартир. По факту заключения подобной сделки может случиться следующее: компания-поставщик начинает тут же распродавать площади по более низкой цене (чтобы быстрее получить средства и использовать их по своему основному профилю), а параллельно обеспечивает поставку оговоренных материалов или выполняет соответствующие работы. Как мы понимаем, строительство связано с множеством рисков, а срыв сроков — это вполне привычная ситуация на стройке, не говоря уже о том, что цены на стройматериалы постоянно меняются. Так или иначе, контракт (в котором строго прописаны те же сроки) может быть расторгнут по причине невыполнения компанией-поставщиком своих обязательств перед застройщиком, и тот получит обратно отписанные ранее квартиры.

Что в этом случае делать покупателю? В компании "ИНКОМ-недвижимость" есть определенные технологии, предотвращающие нежелательное для клиента развитие событий. Например, когда мы выходим на подобную сделку (понимая, что в роли продавца выступает поставщик материалов), то на этапе подписания договора в обязательном порядке согласовываем его с застройщиком. Кроме того, мы составляем бухгалтерские документы, по которым застройщик закрывает конкретную квартиру, — по сути, мы "вытягиваем" эту жилплощадь из ненадежной схемы взаиморасчетов, заручившись согласием застройщика. Отныне подразумевается, что именно на эту квартиру работают поставки, а значит, она оплачена. Случаи, когда первоначальный инвестор (застройщик) уступает права на квартиру другому лицу, которое реализует квартиры, так и не расплатившись по счету, нередки, и застройщик может пойти двумя путями: либо обратиться в суд с иском, либо, полагая, что "правда" за ним, приступить к повторным продажам квартир». Отметим, что эта схема возможна тогда, когда договор не прошел государственную регистрацию. Особенно осторожно необходимо вести себя тем, кто собирается купить новостройку на ранней стадии строительства, так как эта схема мошенничества распространена именно здесь.