Все о личных финансах: способы экономии на все случаи жизни - [36]

А вот какие квартиры получат жильцы, зависит от того, являются ли они собственниками квартиры.

Если в малогабаритной «двушке» прописаны 8 человек, то такую квартиру выгоднее не приватизировать, так как при переселении можно рассчитывать на жилье большей площади. Дело в том, что по закону на каждого жильца должно приходиться не меньше 18 квадратных метров. Правда, рассчитывать на получение нескольких, например двух, квартир могут не все, а только те, кто стоит в очереди на получение жилья. Кроме того, придется доказать, что квартира уже фактически превратилась в коммуналку, то есть каждая семья имеет отдельный источник доходов, собственный бюджет и ведет самостоятельное хозяйство.

Совсем другое дело, если квартира большая, а людей в ней прописано мало. Например, «трешку», в которой проживает семья из двух человек, выгоднее приватизировать. Вместо снесенной приватизированной «трешки» можно получить тоже трехкомнатную квартиру, но уже в новом доме. При этом, если новая квартира больше по площади, чем старая, никаких доплат с вас брать не должны. И об этом есть специальное разъяснение Верховного суда.

На какую территорию, помимо квартиры, имеет право собственник и как ею распоряжаться

По Жилищному кодексу, покупая квартиру, гражданин автоматически получает в собственность еще и часть общих помещений в многоквартирном доме – лестничной клетки, чердака или подвала. Но, к сожалению, привести друзей и похвастаться, что эти 3 ступеньки лестницы или вот эти 5 квадратных метров чердака – ваша собственность, нельзя. Физически доля в общем имуществе дома не выделяется.

Впрочем, если собственники квартир договорятся, они смогут использовать это общее имущество с выгодой для себя. Например, внешние стены дома можно сдать рекламному агентству для размещения рекламы, часть крыши – компании сотовой связи для установки антенны, подвальные помещения – частным предпринимателям под магазин или салон красоты.

Полученными доходами можно распоряжаться по-разному. Например, снизить плату собственникам жилья за жилищно-коммунальные услуги, или использовать эти деньги на текущий ремонт дома – лестничных клеток, крыши, фасадов, лифтов, или накапливать на специальном счете на будущий капитальный ремонт.

Что делать, если, например, магазин в подвале здания располагается уже давно, но собственникам жилья никакой выгоды не приносит? Надо поинтересоваться у владельцев торговой точки, являются ли они собственниками этого помещения или у них заключен договор аренды. А если такой договор заключен, то с кем? Скорее всего, с местной администрацией. Она-то и получает весь доход. А это прямое нарушение Жилищного кодекса: доход должен делиться поровну между всеми собственниками жилья. Местная администрация в лучшем случае является собственником части квартир в доме – тех, которые жильцы не захотели или не успели приватизировать, а значит, имеет право только на часть этого дохода.

Чтобы устранить несправедливость, нужно перезаключить договор с арендатором помещения таким образом, чтобы выгодоприобретателем стали собственники жилья. Если местные власти на это не согласятся, следует обратиться в суд. По Жилищному кодексу все права – на стороне собственников.

Могут ли стены дома, лестничная клетка, чердак и подвал приносить доход

Не всякий чердак можно приспособить для жизни. Если дом имеет плоскую крышу, скорее всего, под ней помещается технический этаж. Обустроить там мансарду никто не разрешит по техническим условиям. А вот если крыша «шатром» или «домиком», попробовать можно.

Для начала нужно выяснить, кому принадлежит сам дом. Если хотя бы половина квартир в нем приватизирована, придется договариваться с их собственниками. Сделать это можно только на общем собрании собственников, причем более 50 % из них должны проголосовать «за». Затем предстоит подписать договор с товариществом собственников жилья, если таковое создано в этом доме, – в противном случае – с инициативной группой жильцов. Скорее всего, это будет договор длительной аренды. Выкупить помещение вряд ли получится. Дело в том, что по Жилищному кодексу каждый собственник жилья, хотя и имеет право на долю в общей площади дома, не может ее выделить и кому-то продать.

Впрочем, договориться с жильцами – это полдела. Существуют контролирующие органы: санэпидемстанция, пожарная охрана, жилищная инспекция. От них нужно получить разрешения на подводку всевозможных коммуникаций; они же будут следить за тем, чтобы помещение использовалось только в тех целях, которые указаны в договоре, например, для проживания, а не для размещения склада горюче-смазочных материалов.

Кстати, если на чердаке проходят коммуникации, такие как труба или вентиляционный короб, в большинстве случаев их можно перенести. Уточнить этот вопрос можно в проектной организации.

Можно ли использовать квартиру как офис

Жилищный кодекс разрешает работать дома гражданам, занимающимся частной практикой, и индивидуальным предпринимателям. Например, свою квартиру в качестве офиса может использовать программист, преподаватель или адвокат. Главное, чтобы его деятельность не причиняла беспокойства соседям.