Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [7]
Жители в вашей работе будут видеть только вершину айсберга, и вам будет сложно объяснить, какую именно колоссальную работу вы ведете. Большинство людей в нашей стране не разделяет понятия жилищных и коммунальных услуг и называет все это общим словом «коммуналка». А это значит, что без предварительной работы с людьми, вы получите сотни упреков. Поэтому необходимо объяснять жителям каждый свой шаг.
Главный вывод тут такой: ТСЖ нельзя идеализировать и видеть в ТСЖ панацею от всех проблем. Любые сложности и неурядицы решают только сами собственники. Описывая мошеннические схемы, которые реализуют управляющие компании, мы уже поняли, что главная беда в российской системе ЖКХ — отсутствие эффективного заказчика работ и услуг. ТСЖ, так же как и управляющаяся компания, может работать неэффективно и обворовывать людей. Задача состоит в том, чтобы в органы власти ТСЖ вошли порядочные собственники, пользующиеся общественным доверием других жителей. Тогда у дома есть шанс на лучшую жизнь.
За что ТСЖ отвечает
Объем ответственности ТСЖ сопоставим с объемом ответственности управляющей организации. В соответствии. с п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ ТСЖ:
1. Несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями:
— Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень от 03.04.2013 № 290);
— Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила от 13.08.2006 № 491);
— иных нормативных и подзаконных актов.
2. Предоставляет, приостанавливает и ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (за исключением ситуации, когда коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация в порядке ст. 157.2 ЖК РФ).
В отличие от управляющей организации ТСЖ для управления многоквартирным домом не нужна лицензия. Во всем остальном набор работ и услуг для ТСЖ тот же, что для управляющей компании.
Модель «ленивого» ТСЖ: аутсорсинг
Законом предусмотрена конструкция, при которой многоквартирный дом, создавший ТСЖ, может заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Некоторые работники ЖКХ называют такую модель ТСЖ «ленивой». Однако такая формулировка не вполне верна. Скорее, такую модель можно назвать «аутсорсинговой».
Алгоритм работы ТСЖ на аутсорсинге таков:
1. В многоквартирном доме создается ТСЖ, которое регистрируется как юридическое лицо, открывает счет в банке, имеет круглую печать и лицо, осуществляющее контрольно-распорядительные функции.
2. На общем собрании собственники принимают решение о заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, имеющей лицензию на ведение данного вида предпринимательской деятельности.
3. В силу п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при заключении такого договора ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которых должно соответствовать установленным в законе требованиям.
Надо сказать, что управляющие организации такую модель не любят и неохотно соглашаются на нее. Причины этого понятны: с советом многоквартирного дома договориться гораздо легче, чем с законно избранным и зарегистрированным как юридическое лицо правлением ТСЖ. Именно такая модель работы с управляющими компаниями, на мой взгляд, является единственно правильной. Ее преимущества:
1. ТСЖ выступает в качестве стороны договора, который заключается с управляющей организацией. Правление ТСЖ определяет все существенные условия договора.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
2. Если управляющая компания не исполняет условия договора или исполняет его некачественно, то ее увольняют и на ее место приходит следующая.
3. Помимо текущего управления домом и выполнения обязательного минимума работ, необходимо смотреть на долгосрочную перспективу. Например, на вопросы капитального ремонта. Качество строительства многоквартирных домов зачастую такое, что даже новые дома начинают сыпаться практически сразу после окончания гарантийного срока от застройщика. Поэтому перспективы капитального ремонта даже в новом доме гораздо ближе, чем кажется на первый взгляд.
Управляющие компании занимаются вопросами капитального ремонта крайне неохотно. Многие директора управляющих компаний мне честно признавались, что они не хотят за это браться, т. к. им не нужна такая ответственность.
Если в доме создано ТСЖ, то целесообразно сразу же назначить его владельцем специального счета по капитальному ремонту. А ТСЖ поставит задачу управляющей компании осуществлять сбор денег по капитальному ремонту на спецсчет ТСЖ.
Эта книга о нелёгких, а порой и запутанных отношениях директоров фирм и бухгалтеров. Не секрет, что в любой фирме, от небольшой лавочки, до крупного предприятия, бухгалтеры – особая каста сотрудников. Пусть они не стоят у станков или за прилавками, пусть их работа, как у доблестной полиции, на первый взгляд как будто не видна, но зависит от них очень многое, включая расчёт и выплату той самой заветной для всех работников зарплаты. Мало кто из «простых смертных», не посвящённых в «таинства» цифр, бухгалтерских отчётностей и балансов, что-то понимает в их работе, что делает бухгалтеров ещё более загадочными сотрудниками.
Салонный бизнес развивается, и с каждым месяцем салонов красоты становится больше. Но открыть предприятие индустрии и привлечь клиентов – два разных вопроса. Эта книга поможет собственникам и директорам существующих салонов освоить основы рекламного дела. В книге раскрыты все эффективные варианты рекламы бьюти-предприятия, на что стоит обратить внимание в созданием макета флаера, визитки, сайта; какие подводные камни и грубые ошибки могут нанести ущерб репутации. Вы узнаете, как проводить рекламные акции по привлечению клиентов и сделать это с минимальным бюджетом.
Практичные рекомендации мирового эксперта, которые помогут собрать сильную и результативную команду. Почему так важно окружать себя самыми лучшими? Потому что именно решения, связанные с людьми, определяют, будет бизнес успешным или провальным. Чтобы добиться успеха, нужно найти людей с высоким потенциалом, помочь им вписаться в вашу команду и развивать их. Этот рецепт успеха очевиден — и тем не менее лишь немногим менеджерам удается реализовать его. Эксперт по поиску персонала с мировым именем Клаудио Фернандес Араос в своей книге описывает основные препятствия, которые мешают принимать результативные решения, связанные с кадрами, и предлагает системные проверенные решения. Короткие и емкие эссе, объединяющие двадцатилетний опыт автора, актуальные исследования в менеджменте и психологии и кейсы, помогут вам: определить свои ошибки в подборе персонала; нанимать лучших людей; выявлять и использовать сильные стороны ваших сотрудников; создать сильную и успешную команду. Для кого эта книга Для владельцев малого бизнеса, менеджеров любого уровня и сотрудников, отвечающих за подбор и наем персонала.
Подход Ицхака Адизеса к управлению – это не только теория жизненных циклов и широко известная идея о ролях-«витаминах». Это целостная система для реорганизации компаний и повышения их эффективности в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Из этой книги вы узнаете, в чем суть методологии Адизеса и как ее применять у себя в компании.В книгу вошли:• интервью Ицхака Адизеса и Звездана Хорвата – президента филиала Института Адизеса в Юго-Восточной Европе;• история внедрения 11 фаз организационной трансформации по методологии Адизеса в компании «Европродукт» с комментариями самого Адизеса;• статья о создании взаимного уважения и доверия в компании – важнейшего условия успешности компании согласно методологии Адизеса;• статьи о передаче управления по теории Адизеса, о переходе от предпринимательского менеджмента к системному и о других нюансах работы идей гуру на практике.
Эта книга – практический бизнес-коучинг для лидеров и их организаций, раскрывающий глаза на то, каких успехов можно достичь, пересмотрев привычные шаблоны в управлении и осознав себя частью происходящих событий. Подробно рассматриваются проблемы смены топ-менеджмента, внедрения новой корпоративной культуры, слияния компаний, расширения бизнеса, пересмотра стратегий.Для того, чтобы ситуация в организации менялась качественным образом, необходимы, прежде всего, серьезные изменения в восприятии реальности руководителями и новые модели поведения.
«Вдохновляющий менеджер» представляет собой пошаговое руководство для тех, кто хочет добиться максимальных результатов от своих подчиненных и коренным образом улучшить условия труда и эмоциональный климат в коллективе. Признанный гуру в сфере кадрового консалтинга, Джудит Лири-Джойс обобщает опыт реальных руководителей, сталкивающихся с реальными трудностями и управляющих реальными людьми. Она предлагает ценные практические методы и инструменты, благодаря которым вы сможете понять мотивирующие факторы, заставляющие людей полностью выкладываться на работе и добиваться прекрасных результатов, научиться управлять собой и своими сотрудниками, добиться внимания и признания со стороны окружающих.