Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [18]
26. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (расходах на их проведение, объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроках окупаемости предлагаемых мероприятий), которые возможно проводить в многоквартирном доме.
Такая широкая повестка вопросов второго общего собрания не дань процедуре, а жизненная необходимость. Нельзя управлять большим домом, если жители не договорились друг с другом, как будет развиваться их дом в долгосрочной перспективе.
Назначение управляющей организации органом местного самоуправления
В ситуации когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или выбранный способ управления не реализован (т. е. не определена управляющая организация), с 12.01.2019 орган местного самоуправления получил право самостоятельным распорядительным актом назначать такому дому управляющую организацию.
При назначении управляющей организации она выбирается из перечня тех, у которых имеется наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций (п. 7 и 8 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2018 № 1616).
Назначенная органом местного самоуправления управляющая организация управляет многоквартирным домом:
— до самостоятельного выбора собственниками способа управления;
— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;
— на срок не более 1 года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Такая ситуация свойственна для наиболее «аполитичных» многоквартирных домов, где собственники совершенно равнодушны в отношении происходящего с их домом. Для многоквартирного дома такая ситуация может быть плачевна, поскольку всегда лучше выбирать свое будущее самостоятельно, чем следовать русской поговорке «Без меня меня женили».
Двойные квитанции и как с ними бороться
Самым спорным вопросом при смене способа управления с управляющей организации на ТСЖ (обычно бывает именно так, а не наоборот) является проблема двойных квитанций. Она состоит в следующем.
До начала управления домом ТСЖ управление им осуществляет управляющая организация. Это определено п. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила от 15.05.2013 № 416).
Она прекращает управление многоквартирным домом с момента одновременного наступления следующих фактов:
— исключения из реестра лицензий сведений об управлении многоквартирным домом такой управляющей организации. Это предусмотрено абз. 1 ст. 200 ЖК РФ;
— государственной регистрации созданного ТСЖ. Это определено пп. 4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ;
— по смыслу указанных норм законодательства и имеющейся практике до исключения управляющей организации из реестра лицензий субъекта РФ управление таким многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией — вне зависимости от факта государственной регистрации ТСЖ.
Таким образом, право на выставление квитанций у прежней управляющей организации имеется до момента, пока жилищная инспекция не исключит сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Однако по опыту общения с коллегами из разных регионов мы видим, что фактически органы государственного жилищного надзора затягивают с исключением из реестра лицензий.
У нас была ситуация, когда на протяжении 5 месяцев низложенная управляющая организация выставляла квитанции одновременно с квитанциями ТСЖ (договор управления с управляющей организацией был расторгнут с 1 апреля, а из реестра лицензий «управляйка» была исключена только 1 августа). В этой ситуации, несмотря на формальные запреты выставлять ТСЖ квитанции, ТСЖ нашло в себе силы не слушать жилищную инспекцию и сделать по-своему (ведь именно ТСЖ обслуживало дом все это время).
Поэтому любое требование жилищной инспекции о перерасчете платы за ЖКУ из-за двойных квитанций должно рассматриваться индивидуально, в зависимости:
— от обжалования ТСЖ бездействия органа жилищной инспекции по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ;
— наличия или отсутствия заключенных договоров между ТСЖ, управляющей организацией и ресурсоснабжающими либо специализированными организациями;
— непосредственного выполнения управляющей организацией и ТСЖ работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.
Судебная практика в отношении исполнения норм ст. 200 ЖК РФ наработана недостаточно, и, чтобы избежать риска двойных квитанций, мы рекомендуем подать в жилищную инспекцию уведомление о создании ТСЖ и необходимости исключения дома из реестра лицензий с даты, определенной в решении общего собрания, а не с даты регистрации юридического лица. Так можно будет выгадать некоторое время, и со стороны закона у ТСЖ будут прикрыты тылы, если появятся двойные квитанции.
После того как ТСЖ уладит расчеты с прежней управляющей организацией и получит техническую документацию с ключами от запорных устройств, оно пускается в «плавание» по управлению многоквартирным домом.
Эта книга описывает простую и надежную технологию работы с бизнес-процессами: их описание, отладку, внедрение и дальнейшее совершенствование. Система создана в ходе работы с сотнями компаний России и русскоязычного пространства – самых разных отраслей: от крупных холдингов до среднего и малого бизнеса. В том числе в проектно-ориентированных сферах: девелопменте, строительстве, системной интеграции и пр. Результаты применения – далее. Конкретные инструменты: без воды и заумностей. Живо и увлекательно. Честно и искренне. Перед вами – пошаговое руководство, которое позволит навести порядок в процессах вашего бизнеса.
«Основатель одного из самых успешных в России страховых обществ – РЕСО-Гарантия Сергей Саркисов не раз повторял: «Страхование не покупается, страхование продается». Следуя этой идее, мы избегаем «греть воздух» масштабными рекламными кампаниями и предпочитаем вкладывать средства в рекрутинг и обучение агентов, в систематическую работу по поддержанию и развитию агентской сети. Кроме того, мы не жалеем средств на совершенствование сервиса и упрощение процедур получения страхового возмещения, поскольку лучшая реклама для страховой компании – это своевременные выплаты страхового возмещения.Казалось бы, простой рецепт успеха, бери и копируй.
Как оценить результативность труда педагога, что такое качество и эффективность контроля, какова нормативно-правовая база его организации – на эти и другие вопросы вы найдете ответы в данном пособии. Оно поможет руководителю в построении контрольно-диагностической функции управления, организации внутреннего мониторинга, что будет способствовать совершенствованию качества дошкольного образования, и, следовательно, удовлетворению образовательных потребностей семьи и общества.Книга предназначена для заведующих, старших воспитателей ДОО, специалистов органов управления.
Перед вами редкая книга о бизнесе. Во-первых, речь пойдет о российской компании. Во-вторых, это рассказ не об успехе, а о провале – и о том, как его избежать.Александр Руденко – бизнесмен. Не так давно он открыл свое дело, раскрутил его, развил и… чуть не потерял. Он оказался за тем рубежом, которого боятся все управленцы и предприниматели, и совершил все классические попытки спасения ситуации. Он получил колоссальный опыт разрешения проблемных ситуаций на разных уровнях и разных этапах. Теперь он точно знает, как сделать так, чтобы к этой границе не подойти, и рассказывает об этом здесь.Какие факторы сигнализируют, что компания больна? Какие варианты исправления ситуации существуют? Какие «грабли» лежат на пути предпринимателя и как их обойти? Обо всем этом честно, подробно и увлекательно – от первого лица компании, которая взлетела, рухнула и выжила.
Настоящее научно-практическое пособие комплексно освещает вопрос о правовых средствах противодействия коррупции. В книге последовательно рассматриваются теоретико-правовые основы, международно-правовое регулирование противодействия коррупции; административно-правовые и уголовно-правовые меры борьбы с коррупционными фактами; предупреждение коррупции при осуществлении правосудия; гражданско-правовые средства противодействия коррупции в бизнесе, а также зарубежное законодательство в борьбе с коррупцией.Научно-практическое пособие будет интересно и полезно для аспирантов, студентов, государственных и муниципальных служащих, преподавателей высших учебных заведений, сотрудников научных учреждений, практикующих юристов и всех, кто интересуется вопросами правовых средств противодействия коррупции.
В современных условиях высока потребность рынка труда в специалистах-управленцах разного уровня. От уровня профессиональной подготовки и личностных качеств менеджера напрямую зависит успех компании.Книга посвящена профессионализму менеджера. Здесь подробно рассказано о планировании карьеры менеджера, контроле и мотивации к работе, подборе сотрудников, индивидуальном стиле руководства, деловой этике менеджера, а также об ответственности и риске менеджера за принимаемые решения, надежности и точности исполнения в работе менеджера, планировании времени, природе и теориях лидерства.