Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома - [18]

26. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (расходах на их проведение, объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроках окупаемости предлагаемых мероприятий), которые возможно проводить в многоквартирном доме.

Такая широкая повестка вопросов второго общего собрания не дань процедуре, а жизненная необходимость. Нельзя управлять большим домом, если жители не договорились друг с другом, как будет развиваться их дом в долгосрочной перспективе.

Назначение управляющей организации органом местного самоуправления

В ситуации когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или выбранный способ управления не реализован (т. е. не определена управляющая организация), с 12.01.2019 орган местного самоуправления получил право самостоятельным распорядительным актом назначать такому дому управляющую организацию.

При назначении управляющей организации она выбирается из перечня тех, у которых имеется наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций (п. 7 и 8 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2018 № 1616).

Назначенная органом местного самоуправления управляющая организация управляет многоквартирным домом:

— до самостоятельного выбора собственниками способа управления;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;

— на срок не более 1 года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Такая ситуация свойственна для наиболее «аполитичных» многоквартирных домов, где собственники совершенно равнодушны в отношении происходящего с их домом. Для многоквартирного дома такая ситуация может быть плачевна, поскольку всегда лучше выбирать свое будущее самостоятельно, чем следовать русской поговорке «Без меня меня женили».

Двойные квитанции и как с ними бороться

Самым спорным вопросом при смене способа управления с управляющей организации на ТСЖ (обычно бывает именно так, а не наоборот) является проблема двойных квитанций. Она состоит в следующем.

До начала управления домом ТСЖ управление им осуществляет управляющая организация. Это определено п. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила от 15.05.2013 № 416).

Она прекращает управление многоквартирным домом с момента одновременного наступления следующих фактов:

— исключения из реестра лицензий сведений об управлении многоквартирным домом такой управляющей организации. Это предусмотрено абз. 1 ст. 200 ЖК РФ;

— государственной регистрации созданного ТСЖ. Это определено пп. 4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ;

— по смыслу указанных норм законодательства и имеющейся практике до исключения управляющей организации из реестра лицензий субъекта РФ управление таким многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией — вне зависимости от факта государственной регистрации ТСЖ.

Таким образом, право на выставление квитанций у прежней управляющей организации имеется до момента, пока жилищная инспекция не исключит сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Однако по опыту общения с коллегами из разных регионов мы видим, что фактически органы государственного жилищного надзора затягивают с исключением из реестра лицензий.

У нас была ситуация, когда на протяжении 5 месяцев низложенная управляющая организация выставляла квитанции одновременно с квитанциями ТСЖ (договор управления с управляющей организацией был расторгнут с 1 апреля, а из реестра лицензий «управляйка» была исключена только 1 августа). В этой ситуации, несмотря на формальные запреты выставлять ТСЖ квитанции, ТСЖ нашло в себе силы не слушать жилищную инспекцию и сделать по-своему (ведь именно ТСЖ обслуживало дом все это время).

Поэтому любое требование жилищной инспекции о перерасчете платы за ЖКУ из-за двойных квитанций должно рассматриваться индивидуально, в зависимости:

— от обжалования ТСЖ бездействия органа жилищной инспекции по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ;

— наличия или отсутствия заключенных договоров между ТСЖ, управляющей организацией и ресурсоснабжающими либо специализированными организациями;

— непосредственного выполнения управляющей организацией и ТСЖ работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.

Судебная практика в отношении исполнения норм ст. 200 ЖК РФ наработана недостаточно, и, чтобы избежать риска двойных квитанций, мы рекомендуем подать в жилищную инспекцию уведомление о создании ТСЖ и необходимости исключения дома из реестра лицензий с даты, определенной в решении общего собрания, а не с даты регистрации юридического лица. Так можно будет выгадать некоторое время, и со стороны закона у ТСЖ будут прикрыты тылы, если появятся двойные квитанции.

После того как ТСЖ уладит расчеты с прежней управляющей организацией и получит техническую документацию с ключами от запорных устройств, оно пускается в «плавание» по управлению многоквартирным домом.