Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение - [3]

Также инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, объединяющий в себе черты организационного договора, который определяет основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (соинвесторам).

Договор участия в долевом строительстве, введенный Федеральным законом № 214-ФЗ, по своей сути также является инвестиционным договором.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве только после выполнения следующих условий:

› получения в установленном порядке разрешения на строительство;

› опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии требованиями Федерального закона № 214-ФЗ;

› государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, а также уступка права требования по нему, должен заключаться в письменной форме. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает обязательные условия, которые должен содержать этот договор. Эти условия перечислены в пункте 4 статьи 4 указанного закона:

› определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости;

› срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

› цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

› гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ будет считаться незаключенным.

Федеральный закон № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства права требования по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства.

Государственная регистрация договора осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если инвестиционная деятельность не связана с отношениями, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, то между инвестором и заказчиком (заказчиком-застройщиком) могут заключаться договоры, имеющие различные названия – инвестиционный договор, договор об оказании услуг по выполнению функций заказчика и т. п. Однако суть их одна – в обязанности инвестора входит финансирование (а также в большинстве случаев разработка) инвестиционного проекта, а в обязанности заказчика – реализация проекта и организация строительства, в том числе привлечение подрядных организаций.

На практике часто функции заказчика и застройщика совмещаются, существует даже такое понятие – заказчик-застройщик. При совмещении функций заказчика и застройщика договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком.

В случае если инвестор является заказчиком, то договор заключается между инвестором и застройщиком.

Предметом данного договора является оказание услуг заказчика (застройщика). Примерный перечень и объем таких услуг перечислены в постановлении Госстроя СССР от 2 февраля 1988 года № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре)». В частности, к таким услугам могут относиться: