Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости - [10]

.

Договор на риелторское обслуживание

В основном агентства недвижимости работают с клиентами при наличии договора на риелторское обслуживание, подписанного клиентом(ами), руководством фирмы и заверенного печатью организации. Наличие такого договора делает отношения сторон официальными и накладывает на них определенные обязательства.

Риелторы готовят проект договора о сделке с недвижимостью, с которым клиент должен не только ознакомиться, но и внимательно проанализировать. Это позволит избежать ошибок и накладок при составлении у нотариуса договора на отчуждение недвижимости.

Страхование рисков

Маловероятно, что при покупке квартиры через агентство у вас впоследствии возникнут проблемы. Ведь вы и обращаетесь в агентство, чтобы оно тщательно проверило документы на квартиру. Если предлагаемый вариант вызовет сомнения у юристов агентства, то оно вообще не возьмется за сделку. Клиенту, готовому вникать в ход проверки квартиры, агентство должно предоставить всю полученную информацию. И все же при обращении к риелторам не лишним будет поинтересоваться, насколько компания готова нести ответственность за качество своей работы и как страхуются риски, возникающие в результате сделки. Приличные агентства, несмотря на всю строгость проверки, страхуют свою ответственность на случай, если через некоторое время все же будут выявлены недостатки в оформлении документов, указывает О. Самборская.

Но это далеко не все, что необходимо знать об агентстве. Не лишним будет задать еще некоторые вопросы. И если вам попались непрофессионалы, то своими расспросами вы заведете их в тупик. Узнайте об агентстве недвижимости следующее.

1. Есть ли в агентстве юридическая служба и сколько лет юристы работают именно в сфере недвижимости?

Законодательная база в сфере недвижимости имеет свою специфику, поэтому серьезную юридическую поддержку могут оказать риелторам только юристы, проработавшие на рынке недвижимости несколько лет.

2. Располагает ли агентство центром оформления сделок, есть ли договор с банком и можно ли узнать его координаты?

Оформление сделок является этапом, на котором обычно допускается достаточно много ошибок. Поэтому если агентство выделяет сотрудников, которые специализируются на оформлении документов, это способствует уменьшению ошибок, накладок и корректировок документов сделок. Хорошо, если организация сотрудничает с известным банком.

3. Какая страховая компания оказывает услуги агентству недвижимости?

Хорошо, если это окажется известная компания. Это лишь добавит уверенности в надежности агентства.

4. Использует ли агентство услуги опытных оценщиков и имеются ли у сотрудников агентства лицензии на оценку недвижимости?

Ежедневно в Москве более 1,5–2 тысяч человек заключают с агентствами недвижимости договоры на выполнение различных операций с жильем, однако только 35–40 % из них реализуются в ожидаемые сроки. Дело в том, что продавцы жилья при заключении договоров на риелторское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, превышающей рыночную на 15–20 %. Риелторы также вначале могут завышать цену продаваемой квартиры (на всякий случай). Однако это превышение у опытных агентов составляет не более 7–10 %. Чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем короче подготовительный этап сделки. Каждые «лишние» тысячи «у. е.» — это недели «стояния» квартиры в рекламных объявлениях. Чем точнее и профессиональнее оценен объект недвижимости, тем быстрее можно реализовать его на рынке недвижимости.

5. Имеется и действует ли система многоуровневого контроля прохождения сделок для предотвращения ошибок в деятельности риелторов и повышения безопасности сделок (разрешение на проведение сделок визируется риелтором, менеджером, юристом, представителем службы безопасности, подписывается руководителем фирмы и заверяется печатью организации) и можно ли клиенту получить на руки копию этого документа?

При проведении сделки агент, юрист и менеджер риелторской компании должны проверить, получить, заверить и подтвердить порядка двух десятков документов[24]. В главе «заключаем договор» мы подробно рассмотрим те документы, которые должны представить и подтвердить 3 специалиста фирмы — агент, юрист и менеджер, чтобы получить разрешение у начальника отдела продаж на сделку.

6. Насколько широк спектр договорных форм взаимоотношений с клиентами и заключаются ли эксклюзивные договоры?[25]

7. Каковы расценки на риелторские услуги, из чего они складываются и зафиксированы ли они документально?

Вот как ответил на этот вопрос генеральный директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Г. В. Полторак: «Прейскурант…» у нас существует уже давно. В его разработке принимали участие директора отделений, ведущие специалисты, представители бухгалтерии и юристы нашей организации. Ведь прейскурант и входящие в него тарифы на предоставляемые нами услуги должен быть созвучен с требованиями времени.

Этот документ не может и не должен быть неизменным, застывшим, так как в нем учитывается появление новых видов услуг, изменение налогового законодательства, инфляция. Конечно, все разнообразие рынка недвижимости трудно учесть и зафиксировать в тарифах, однако отслеживать его состояние и в соответствии с этим корректировать документы необходимо постоянно. «Прейскурант…» — открытый документ. Он имеется у всех менеджеров и висит на стендах во всех отделениях.