Приватизация жилья. Новый порядок, судебная практика, образцы документов - [2]

Иначе говоря, государство, будучи основным собственником имущества в стране, в том числе жилищного фонда, рассматривало в качестве главного пути решения жилищной проблемы предоставление гражданам государственного жилья в пользование (на условиях договора найма), что было характерно для той системы хозяйствования. Незначительная часть городских граждан обеспечивалась квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов (с оплатой стоимости квартиры гражданами с помощью государственного кредита), а в сельской местности и в малых городах население в основном проживало в частных жилых домах (индивидуальном жилищном фонде), построенных или приобретенных за счет собственных средств.

Безусловно, в настоящее время используются преимущественно новые формы решения жилищной проблемы. В жилищном и гражданском законодательстве имеются соответствующие нормы, касающиеся решения жилищного вопроса граждан, в частности эти нормы содержатся в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 г.

Передача государственного и муниципального жилья в собственность граждан путем приватизации – важнейшая составная часть жилищной реформы, проводимой в нашей стране. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. В данном случае жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. При этом не нужно забывать, что собственник вправе осуществлять свои полномочия только в рамках законодательства и не должен нарушать права и законные интересы граждан и других лиц.

Если в целом охарактеризовать процесс приватизации жилых помещений, то его следует рассматривать как положительное и необходимое явление в условиях рыночных отношений в жилищной сфере.

Однако это не означает, что каждый гражданин обязательно должен приватизировать жилое помещение. Данный вопрос решается гражданами самостоятельно, без какого-либо давления. Правда, последние внесенные изменения в законодательство (2004–2006 гг.), предусматривающие конкретный срок окончания приватизации жилья, фактически является принуждением со стороны государства. С правовой точки зрения такое решение законодателей является некорректным и ухудшает положение граждан по сравнению с прежним законодательством.

Что означает приватизация?

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передача имущества в частную собственность должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Закон о приватизации регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда. За 14 истекших лет в собственность граждан передано свыше 20 млн квартир, или более 60 % всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья значительно расширяет жилищные права граждан. Они вправе не только проживать в жилом помещении, но и сдавать его внаем, продавать, дарить и т. п.

При этом необходимо иметь в виду, что в гражданском обороте участвуют не только граждане – собственники жилых помещений, но и другие лица: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, юридические лица, а также в ряде случаев иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. То есть по общему правилу у жилого помещения всегда есть собственник (оно не должно быть бесхозяйным). Для рыночных отношений характерно наличие значительного числа потенциальных продавцов и покупателей, наймодателей и нанимателей и других участников отношений, объектом которых является жилье.

Приватизация жилых помещений – одно из оснований приобретения права собственности. В порядке приватизации собственниками жилых помещений становятся наниматель, члены его семьи (а также бывшие члены семьи), проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

Иногда говорят о приватизации кооперативной квартиры. Такая формулировка по отношению к жилым помещениям в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов неправильна, поскольку у членов ЖК и ЖСК право собственности возникает по другому основанию – в связи с полной выплатой паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ и ст. 218 ГК РФ).

Какие причины обусловили начало приватизации жилья?

К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку непосредственно касался отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья. Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки с тем, чтобы значительно расширить круг собственников. Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда (не менее 60 %). Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики: значительно уменьшить бюджетные расходы на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены практически все указанные расходы.