Приобретаем и продаем дачу - [3]

Общепринятой классификацией объектов недвижимого имущества является следующая.

1. Недвижимость – предмет потребления:

– жилая (городская, пригородная, загородная; многоэтажная, малоэтажная, индивидуальная);

– нежилая (коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

2. Недвижимость – средство производства: нежилая (приносящая доход – коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

В целях подробного анализа объекты недвижимого имущества могут классифицироваться следующим образом.

В зависимости от целей использования недвижимость может быть жилой, то есть удовлетворяющей потребность в жилье, и приносящей доход, то есть удовлетворяющей потребность в получении денежных средств от ее использования. Благодаря возможности одновременного существования нескольких прав на недвижимое имущество, один и тот же его объект может выступать одновременно и в первом и во втором качестве. Например, при сдаче квартиры в аренду удовлетворяется потребность в жилье арендатора и потребность в получении денежных средств арендодателя.

В соответствии с функциональным значением выделяют жилую и нежилую недвижимость. Жилую недвижимость подразделяют по территориальному признаку на городскую, пригородную и загородную, а по признаку объема – на многоэтажное, блокированное и индивидуальное жилье.

В свою очередь, нежилая недвижимость может быть коммерческой (офисы, склады, гаражи, гостиницы и т. д.), промышленной (фабрики, заводы, предприятия и т. д.), сельскохозяйственной (пастбища, посевные наделы и т. д.), специального назначения (мосты, дороги, аэропорты, церкви и т. д.).

Помимо перечисленных подходов, в классификации недвижимости используются следующие:

– географический (связан с локальностью недвижимости);

– ценовой (связан с различными предпочтениями инвесторов);

– качественный (недвижимость высокого качества с произведенными улучшениями продается по более высокой цене);

– инвестиционный (выбор инвесторов во многом определяется степенью приемлемого риска);

– по виду прав собственности (недвижимость в собственности, в аренде или под залогом представляет собой различные интересы для покупателей).

В зависимости от конкретных целей объекты недвижимости могут классифицироваться по другим признакам.

Классификации объектов недвижимого имущества по различным признакам обуславливает возможность выделения в составе рынка недвижимости разных субрынков, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая требованиям потребителей по тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости выделяют:

– рынок земли (земельные участки);

– рынок жилья (квартиры, комнаты, загородные дома, особняки и т. д.);

– рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость);

– рынок промышленных объектов недвижимости;

– рынок земель специального назначения.

Спрос и предложение на рынке недвижимости

Спрос на недвижимое имущество подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики. При этом он находится в обратной зависимости от ценового фактора, иными словами, чем выше цена, тем ниже спрос на данный объект недвижимости, и наоборот.

Предложение недвижимости в краткосрочном периоде не является гибким, то есть количество предлагаемых объектов остается неизменным при изменении цен. Это обусловлено длительностью технологического процесса, невозможностью мгновенного строительства и реконструкции недвижимого имущества или его уничтожения (путем амортизации или разрушения) в ответ на изменение спроса. Таким образом, в краткосрочном периоде предложение недвижимости не зависит от цены, по которой продаются те или иные объекты.

Формирование цены на объекты недвижимого имущества

Согласно экономической теории, малейшие изменения основных параметров рынка должны влиять на цену его объектов. В случае с рынком недвижимости это означало бы, что при изменении стоимости объекта должна измениться и его цена. Однако динамика рынка недвижимости и особенности формирования цен на нем доказывают обратное.

Цена объекта недвижимости – это сумма денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за тот или иной объект недвижимого имущества с учетом его стоимости, цен предыдущих сделок, а также рациональных ожиданий субъектов.

Таким образом в соответствии с денежной оценкой объекта недвижимого имущества продавцом или покупателем на рынке недвижимости формируются две цены на один объект – цена предложения и цена спроса. До момента договоренности продавца и покупателя об окончательной цене, по которой данный объект недвижимого имущества будет реализован, цены спроса и предложения являются неравновесными, то есть не совпадают.

Равновесной ценой, или ценой сделки, на рынке недвижимости считается та, по которой и продавец и покупатель удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.

Уникальность и стационарность объектов рынка недвижимости являются причинами неравновесных цен спроса и предложения. Как правило, рынок достигает общего равновесия за счет равновесных цен конкретных операций, которые могут различаться от сделки к сделке. В результате на рынке недвижимости существует значительный по сравнению с другими рынками ценовой лаг – интервал цен, в котором представленный товар может найти покупателя. Ценовой лаг является одной из составляющих рынка недвижимости.