Покупка, продажа и эксплуатация жилья - [3]

Но основная работа риэлтора – подобрать квартиру, которая устроит Вас.Поиски могут занять не один месяц. Все зависит от профессиональности риэлтора. Если Вы считаете, что риэлтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент может отказаться от его услуг.

Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риэлторскую компанию максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т. е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.

Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может быть в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.

Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства). Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.

Оформляем отношения. Каждый этап сделки – это множество разных, длинных по времени процессов. Эффективность этих процессов определяется профессионализмом сотрудников риэлторской фирмы. Самое главное – чтобы все действия совершались согласно заключенному с вами договору. Соответственно, если вы решили работать с организацией – необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать о добросовестности фирмы. Если вдруг риэлтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны – между вами и фирмой нет никакихобязательств.

Как правило, в риэлторских компаниях используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т. е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Риэлторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:

• подбор вариантов;

• проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;

• выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

• подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;

• проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

• подача и получение документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

• присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу.

• оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества)

• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об оказание риэлторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки.

Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.

2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке: