Покупка и размен квартиры - [2]

В целях уменьшения различного рода мошеннических действий с продажей квартир в строящихся домах и для упорядочения сделок с объектами незавершенного строительства был издан Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

В данном нормативном акте содержатся гарантии защиты прав покупателей и четкий порядок, который должен быть соблюден сторонами при совершении такого рода сделок.

Прежде всего следует определиться, что под действие указанного Закона подпадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Данный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

То есть первое условие, которое должно быть выполнено для того, чтобы можно было руководствоваться указанным Законом, — это заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В законе не случайно делается акцент именно на определенный вид договора. Это сделано в целях упорядочения формы договоров по указанным сделкам. До издания Закона об участии в долевом строительстве стороны могли не только назвать такой договор, как им нравится (например, договор на инвестиционную деятельность в строительстве, договор совместного участия в строительстве, договор строительного подряда и т. п.), но и оставить его вообще без названия, что в конечном итоге приводило к сложностям при определении вида такого договора и соответственно выборе законов, которые к нему могли применяться. А это, в свою очередь, приводило к полной неразберихе в законах и как следствие — увеличению числа обманов покупателей квартир в строящихся домах.

И вот, наконец, появился единый нормативный акт, который систематизировал все понятия, принципы и гарантии в сфере долевого участия в строительстве. И хотя данный Закон еще достаточно «свежий» — со дня вступления его в силу (1 апреля 2005 г.) прошло чуть более двух лет, его существование в значительной степени облегчило и самое главное — обезопасило совершение сделок с еще не завершенными строительством квартирами.

Прежде всего необходимо определиться с основными понятиями, о которых Вам необходимо иметь представление, если Вы решили стать участником долевого строительства.

Застройщик — юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с вышеназванным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, в большинстве случаев договор Вы будете заключать непосредственно с застройщиком, а Ваша будущая жилплощадь до тех пор, пока дом не построен и не введен в эксплуатацию, будет называться скучным термином — объект долевого строительства.

После того как Вы подберете наиболее подходящий объект долевого строительства и согласуете все интересующие Вас вопросы (как правило, стоимость квадратного метра и сроки строительства), не спешите отдавать денежные средства и заключать договор.

Информация о застройщике

В Законе не случайно четко обозначены требования, предъявляемые к застройщикам. Если лицо, которое предлагает Вам приобрести строящуюся квартиру, не будет отвечать хотя бы одному из установленных в Законе условий, Вы можете лишиться предоставленных законом гарантий защиты Ваших прав.

Прежде всего застройщик — это юридическое лицо. Следовательно, Ваша задача убедиться, что все документы, подтверждающие его статус юридического лица в полном порядке. Как правило, застройщики действуют в форме общества с ограниченной ответственностью или закрытого акционерного общества (далее — Общество). В этом случае у застройщика должны быть в наличии:

1) устав, зарегистрированный в уполномоченном органе (это может быть либо Администрация района или города, если Общество создано достаточно давно, или налоговый орган, если Общество создано несколько лет назад). Устав должен быть прошит и пронумерован, на титульном листе или на оборотной стороне устава должен быть проставлен штамп о государственной регистрации.