Первая полная энциклопедия ЖКХ - [53]

Жилищный фонд

В главе 3 городского закона «Основы жилищной политики города Москвы» говорится о жилищном фонде Москвы. В отличие от Жилищного кодекса РФ, в котором прописаны три вида жилищного фонда, в законе Москвы присутствует только два из них. Частный, принадлежащий собственникам жилищный фонд – гражданам и юридическим лицам, и государственный, принадлежащий Российской Федерации, городу Москве и иным субъектам РФ. Муниципального жилищного фонда в столице нет. Почему? Потому что Москва, в отличие, например, от Подмосковья, единый населенный пункт. В Московской же области достаточно много городов, и в каждом – свой жилищный фонд. Это разные административные образования, хотя регион один – Подмосковье.

Городской жилищный фонд, в зависимости от целей использования, делится на жилищный фонд социального использования, индивидуальный, коммерческий и специализированный. Квартиры из фонда социального использования предоставляются очередникам по договорам социального найма или безвозмездного пользования. Жилые помещения индивидуального жилищного фонда используются собственниками для личного проживания. Жилье коммерческого фонда – это квартиры, которые идут на реализацию возмездных городских программ для очередников, пожелавших участвовать в программах социальной ипотеки и купли-продажи с рассрочкой платежа. В специализированный фонд входят служебное жилье, маневренные квартиры, общежития. Он может использоваться в случаях, когда, например, срочно требуется расселить дом, в котором произошел пожар, авария, либо проводится капитальный ремонт или реконструкция.

Почему вам необходимо знать, к какому фонду относится квартира, где вы живете? От этого зависят ваши права на жилое помещение. Скажем, если квартира находится в специализированном жилищном фонде и предоставлена по служебному ордеру, то приватизировать ее нельзя. А если она из фонда социального использования – то в любой момент вы можете ее приватизировать, стать собственником.

Часто жители задают вопрос, можно ли использовать жилые помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности. Да, можно, если это не нарушает права соседей и вы не планируете наладить производство в своей квартире.

Предоставления жилых помещений гражданам в пользование

О непосредственном предоставлении гражданам жилых помещений из жилищного фонда города говорится в главе 4 закона «Основы жилищной политики города Москвы». В нем указано, кому, на каких условиях, в какие сроки, по каким договорам город дает квартиры. Эта глава закона достаточно тесно связана с другими городскими законами, в частности с законом № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и некоторыми подзаконными правовыми актами, которые действуют еще со времен старого закона «Основы жилищной политики города Москвы».

Вопросы предоставления жилья по договорам социального найма, найма и безвозмездного пользования освещаются в главе 5 закона «Основы жилищной политики города Москвы». В ней содержатся основные, по сути те же положения, что в законе № 29, правда, структурированные немного иначе. Жилые помещения предоставляются очередникам в пользование по договорам социального найма, либо найма, либо безвозмездного пользования. В нем также определяются критерии, в соответствии с которыми жилое помещение из жилищного фонда города может быть передано в пользование гражданам. Также в этой главе говорится о требованиях к благоустроенности жилья, о форме договора о пользовании, прописаны основные права и обязанности нанимателей.

Так, в пользование предоставляются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности. Договор социального найма бессрочный, то есть срок его действия не устанавливается. А договоры найма и безвозмездного пользования, как правило, считаются заключенными на пять лет, если дополнительно срок не определен.

В этой главе также прописываются права нанимателей, с которыми заключен договор социального найма или найма на вселение других граждан в эти жилые помещения по договорам поднайма. Этот вопрос очень важен для москвичей. Как известно, многие москвичи сдают комнаты или квартиры. Надо иметь в виду, что сегодня вселить временных жильцов наниматель может только с письменного согласия уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, а также и всех членов семьи. Когда речь идет о коммунальной квартире, необходимо тоже взять согласие в письменном виде всех нанимателей, собственников и членов их семей. Договор поднайма нельзя заключать, если площадь на каждого проживающего в отдельной квартире будет меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире – меньше нормы предоставления. И еще один момент следует учитывать. Нельзя сдавать комнату в квартире, если в ней проживает или в нее вселяется человек, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых запрещено совместное проживание граждан в одном помещении.

Хочется подчеркнуть один момент. Договор с нанимателем может быть расторгнут через суд, если гражданин постоянно нарушает права соседей, которые проживают в одной с ним коммунальной квартире.