Первая полная энциклопедия ЖКХ - [36]

В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.

В предварительном договоре необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной договор. Если стороны не определили это условие, то в соответствии с законодательством основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Когда одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с установленными законодательством правилами о подведомственности и подсудности соответствующего вида споров.

Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор (имеется в виду срок, установленный самими сторонами в предварительном договоре или определенный законодательством), он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить соответствующий договор (основной договор), то обязательства, предусмотренные предварительным договором, автоматически прекращаются.

Одной из важнейших стадий договорной работы является согласование условий будущего договора, осуществляемое в процессе переговоров. Переговоры далеко не всегда реализуются в форме совещания или иного непосредственного контакта, но в любом случае они обычно проходят, как минимум, две стадии. Содержание первой стадии, именуемой офертой, составляет предложение заключить договор. Лицо, обращающееся с таким предложением, называется оферентом. Вторая стадия (акцепт оферты) заключается в принятии предложения оферента. Лицо, совершающее акцепт, называется акцептантом.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в форме, предусмотренной законодательством для соответствующего вида договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые прямо названы в законодательстве как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Во всех случаях в соответствии с законодательством договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (см. ст. 432 ГК РФ).

В гражданском праве офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, являющееся достаточно определенным и выражающим намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято это предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента получения предложения адресатом. Лицо, обратившееся с предложением заключить договор, вправе известить адресата об отзыве оферты. Но оферта будет считаться не полученной адресатом и не повлечет правовых последствий только в случае, если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой. Вообще гражданское законодательство устанавливает принцип безотзывности оферты: полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Нужно помнить, что не всякое предложение вступить в договорные отношения признается офертой. Оферта обладает следующими признаками: а) она содержит все существенные условия будущего договора; б) оферта обращена к конкретному лицу (лицам). Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то предложение является лишь вызовом на оферту. Например, не может считаться офертой опубликование или рассылка каталога, в котором не обозначены цены или не указан порядок оформления заказа либо отсутствуют другие существенные условия.

Акцепт означает безусловное, т. е. полное и безоговорочное, согласие акцептанта принять предложение. В соответствии с законодательством совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (например, отгрузка товара, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. Кроме того, на практике важно помнить, что ответ о согласии заключить договор на иных, чем предложено в оферте, условиях не является акцептом. Такой ответ считается отказом от оферты и в то же время новой офертой.