Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе - [28]
– имущество находится на праве аренды в течение 2-х и более лет по состоянию на 1 июля 2015 г.;
– отсутствие задолженностей по арендной плате;
– арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Следует отметить, что положения указанного закона о возможном выкупе имущества и порядке его выкупа действуют до 1 июля 2018 г.[82] Решение о выкупе имущества принимается собственником – государством или муниципальным образованием в лице уполномоченных органов. Непосредственно договор купли-продажи и иные необходимые документы арендатору направляет государственное или муниципальное унитарное предприятие, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления которого находится имущество. Подготовленный договор купли-продажи уже содержит выкупную стоимость, установленную с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности.
Таким образом, стоимость определяется публичным образованием, что зачастую приводит к несогласию с ее величиной будущего покупателя. Законодатель предусмотрел возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества[83]. По общему правилу со дня получения субъектом малого или среднего бизнеса предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущество и до дня его непосредственного заключения должно пройти не более 30 дней. Однако указанные сроки приостанавливаются в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда[84].
Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает установление запретов на выкуп определенного арендованного имущества отдельными нормативными правовыми актами. Так, в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на выкуп арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность, если арендатором выступают, в частности, религиозные организации (объединения), казачьи общества, научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и другие отдельные субъекты, указанные в статье.
В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» устанавливается запрет на выкуп имущества, арендодателем которого являются государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией.
Учитывая вышеизложенное, очевидно, что роль оценочной деятельности при определении выкупной стоимости имущества достаточна высока, посколькуслучаи привлечения оценщика для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества обязательны и прописаны в законодательстве.
Оценка стоимости имущества при изъятии для государственных нужд
Нередко возникает ситуация, при которой выкуп осуществляет государство или муниципальное образование. Такие отношения складываются с правообладателями земельных участков, которые изымаются для государственных или муниципальных нужд. В соответствии со ст. 281 ГК РФ при изъятии земли правообладатель должен получить соответствующее возмещение в денежной форме либо в форме предоставления иного земельного участка. Расположенные на изымаемых земельных участках объекты недвижимости могут также одновременно изыматься, в отношении таких действий установлены аналогичные правила о возмещении. Ввиду рассмотрения отношений по выкупу имущества с позиции оценочной деятельности особый интерес представляет порядок определения денежного возмещения, причитающегося правообладателю. В соответствии с законом[85] денежное возмещение за изъятие земельного участка состоит из следующих компонентов:
– рыночная стоимость земельного участка;
– убытки, причиненные изъятием.
Следует отметить, что при одновременном изъятии с земельным участком расположенных на нем объектов недвижимости денежное возмещение за такие объекты не включает в себя убытки, а ограничивается лишь определением их рыночной стоимости.
Таким образом, определение выкупной стоимости земельных участков в ситуации их изъятия для государственных или муниципальных нужд осложняется необходимостью установления убытков. Однако правила оценки убытков не зафиксированы ни в Законе об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки[86].
2.2. Оценка выкупной стоимости имущества в судебных целях
Одна из наиболее часто встречающихся в практике выкупа сложностей – это несогласие будущего покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником – государством или муниципальным образованием.
В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», который суды нередко применяют, указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
