Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - [8]
…
Итак, 100 % ГОЛОСОВАНИЕ.
В жилищном кодексе РФ определены вопросы, которые требуют согласие всех собственников в МКД.
Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части ОИ, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Для сведения
Верховный Суд РФ дал разъяснения по этому вопросу в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.
В определенных случаях для реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД требуется согласие всех собственников помещений. Речь идет о ситуациях, когда к помещению присоединяется часть общедомового имущества.
Истец обратилась в суд с иском о сохранении квартиры в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на жилое помещение общей площадью 84,7 кв. м.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что без оформления разрешительной документации своими силами и за свои средства произвела реконструкцию спорного жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности. Общая площадь помещения с учетом произведенной реконструкции увеличилась на 25 кв. м, в помещении коридора квартиры организована деревянная лестница, ведущая в мансардный этаж МКД, в котором обустроены жилая комната и санузел, находящиеся над помещениями квартиры истца в ее габаритах.
Разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры ВС РФ напомнил, что:
— собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе технические этажи и чердаки;
— уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
— если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
— при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.
Между тем, согласия всех 100 % собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. На упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к проинструктированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.
Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.
Кстати, даже 100 % голосованием нельзя принять решение продать часть земельного участка. Но можно выгодно продать МКД вместе с землей, если все собственники в доме согласны продать свои квартиры одновременно, например, застройщику. Это чаще всего применимо к домам, в которых не более 12 квартир — просто при большем числе собственников трудно согласовать свои действия.
♦ Важно!
Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству. Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.
Для удобства пользования вопросы повестки дня, по которым принимается решение на ОСС большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, 50 % голосов всех собственников в доме или 50 % голосов от присутствующих на собрании, сведены в таблицу. В указанной таблице вопросы повестки дня ОСС объединены в разделы «Общее имущество», «Управление МКД», «Проведение ОСС», «Жилищно-коммунальные услуги», «ГИС ЖКХ» и «Капремонт».
Безусловно, сложно себе представить многоквартирный дом, в котором все собственники приняли бы решение в пользу одного из собственников в отношении общего имущества. Чаще всего, вопросы повестки дня, связанные с использованием ОИ, заинтересованные собственники стараются подвести под кворум в 2/3 голосов.
Например, перевод помещения из жилого фонда в нежилой не требует какого-либо согласия собственников в доме, а вот обустройство входной группы (дверь на месте окна) требует проведения ОСС и голосования «За» 2/3-ми голосов собственников. Хотя, по большому счету, это тоже реконструкция МКД, но она считается незначительной, поэтому 100 % голосования не требует.
♦ Важно!
Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории (п.п.3.3, 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10).
![Как создать и управлять ТСЖ](/storage/book-covers/a7/a7d26614353fdb1698f885d88e588bfffff9e22f.jpg)
Если вас заинтересовала данная книга, скорее всего, вас, как и многих россиян, не устраивает то, как содержится ваш многоквартирный дом, как происходят уборка и вывоз мусора, вам хотелось бы навести порядок с выставлением платежей и сдачей в аренду общего имущества, приблизить капитальный ремонт и снизить затраты на его производство. Как минимум вы задумываетесь над тем, как можно изменить жизнь в своем многоквартирном доме в лучшую сторону. Ведь основная цель создания товарищества собственников жилья — сообща с соседями управлять домом только в интересах его жителей.
![Альтернативное разрешение споров. Как разрешать споры и конфликты с выгодой. Практические рекомендации менеджерам (агентам) по недвижимости](/storage/book-covers/34/34784eccb262aae45a193b4ee8347c9f7e94a78d.jpg)
Эта книга для менеджеров и агентов по недвижимости, которые в своей работе постоянно сталкиваются с различными спорами и конфликтами, и хотят научиться извлекать из них максимальную выгоду, а также минимизировать всевозможные издержки, связанные с ними. Она позволит читателям по новому взглянуть на взаимоотношения с клиентами, с коллегами по работе, с контрагентами и на жизнь в целом.В этой книге автор обобщил опыт, полученный во время работы в недвижимости, и с удовольствием делится им с вами. Навыки по разрешению споров и конфликтов помогают стать успешным агентом и руководителем, повышают самооценку, позволяют чувствовать себя уверенным в любой сложной ситуации не только во время работы с клиентами, но и в повседневной жизни.Это настольное пособие для агентов, которое настроит их позитивный лад при разрешении сложных ситуаций, и позволит из них выходить легко и непринуждённо.Навыки разрешения споров и конфликтов помогут решать самые сложные задачи не только в профессиональной деятельности, но и в повседневной жизни.
![Ипотека. Руководство к действию](/storage/book-covers/0f/0f8b3a60060f2e77c9ce58f9843d4916af630fab.jpg)
…Меня часто спрашивают друзья и знакомые: «Что вы посоветуете по поводу кредита?» «Посоветую не брать кредит», – отвечаю я. Но совершенно меняю свое мнение, если речь идет об ИПОТЕКЕ.Об ипотеке существует много мифов. На самом деле при грамотном выборе ипотечной программы и правильном управлении своим кредитом, ипотечный заемщик переплатит менее чем в два раза и не лишится жилья по мановению кредитора. На самом деле, в отличие от аренды, вы становитесь хозяином жилья – самого ценного актива в нашей стране.
![Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем](/storage/book-covers/bb/bb07a7b4ab71bbd45ffc2ee64e3e777a3349ba42.jpg)
Каждый хочет иметь собственное жилье, многие мечтают улучшить условия проживания. Есть несколько способов осуществления этой мечты. Но для неискушенного покупателя рынок недвижимости таит в себе ряд опасностей и разочарований.Как проверить юридическую историю приобретаемой площади? Как гарантировать право собственности, купив квартиру в новостройке? Как не стать жертвой мошенников, снимая жилье? Как защитить свои интересы при сделках с загородной недвижимостью?Решение этих и многих других вопросов вам подскажут авторы данной книги — специалисты корпорации «Инком-недвижимость» — лидера российского рынка недвижимости на сегодняшний день.
![Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»](/storage/book-covers/45/45cea0aee654157745a598cdad85c9bfc4774af6.jpg)
В конце 2004 г. принят пакет документов из 27 нормативных правовых актов, направленных на создание и укрепление рынка доступного жилья. Помимо нового Жилищного кодекса РФ, еще одним важным документом в этой сфере является ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Этот закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.В данном издании читатель найдет ответы на вопросы практического применения нового жилищного законодательства, а также ознакомится с порядком заключения, изменения, расторжения и исполнения договора долевого участия в строительстве, узнает, основания возникновения и защиты права собственности на объект долевого строительства.
![Покупка дома и участка](/build/oblozhka.dc6e36b8.jpg)
В пособии рассматриваются понятие, сущность, признаки и классификация недвижимости; сущность, функции и основные характеристики рынка недвижимости; основные операции рынка недвижимости и их законодательное регулирование; методы оценки различных объектов недвижимости; основные принципы управления недвижимостью в современных условиях.Книга рассчитана для риэлторов, банкиров, инвесторов, оценщиков, специалистов по недвижимости, управлению, финансам и кредиту, кадастру, финансистов, землеустроителей, слушателей школ бизнеса, экономистов, строителей, геодезистов, картографов, менеджеров, студентов, аспирантов и преподавателей экономических, юридических, строительных, архитектурных и технических вузов и других заинтересованных лиц.
![Недвижимость и ипотека](/storage/book-covers/a8/a8b3ef8811db89076eb241df327dee3f93136a80.jpg)
В данной публикациидетально рассмотрены существующие на данный момент возможности ипотечного кредитования, в т. ч. новости ипотеки, ипотека страхование, ипотека взносы, кредитование ипотеки, первоначальный взнос ипотеки, рынок недвижимости, ипотечный брокер Москва, квартира в кредит, покупка квартиры в кредит.