Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - [12]

3) Пункт 17.

УО не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять указанную плату в размере, превышающем размер, определенный в договоре управления (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖЕ РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450–453 ГЕ РФ).

4) Пункт 18.

Решение ОСС об утверждении существенного условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в МКД, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению.

В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления МКД (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 ст. 162 ЖЕ РФ).

Вернемся к компетенции ОСС. Капитальный ремонт общего имущества в МКД регулируется отдельным разделом в ЖК РФ (Раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах») и множеством региональных НПА, поэтому он выделен в отдельную таблицу.

КАПРЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МКД

В таблицу сведены вопросы повестки дня ОСС без разделения по способам формирования фонда капремонта. В каждом конкретном случае образцы документов ОСС надо посмотреть на сайте регионального ФКР.

► Обратите внимание!

1) Если собственниками принято решение о ежемесячном взносе на капремонт в размере минимального, установленного субъектом РФ, перечень услуг и/или работ по капремонту и сроки его проведения определяются в соответствии с региональной программой (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

2) Собственники вправе принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем по региональной программе, если на дату принятия решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Этапы общего собрания собственников

Условно можно выделить 3 этапа подготовки и проведения ОСС.

I. Подготовка к проведению ОСС.

1. Формирование алгоритма подготовки ОСС.

2. Подготовка документов для ОСС.

3. Инициирование ОСС.

3.1. Финансирование ОСС.

4. Формирование реестра собственников помещений в МКД.

5. Формулирование повестки дня ОСС.

6. Сообщение собственникам о проведении ОСС.

II. Проведение ОСС.

1. Регистрация собственников, принявших участие в ОСС

2. Голосование на ОСС.

2. Подсчет голосов по вопросам повестки дня.

3. Оформление результатов голосования.

4. Уведомление об итогах голосования и принятых решениях собственников.

III. Передача оригиналов решений и протокола ОСС для хранения.

Рассмотрим подробнее каждый этап, чтобы научиться правильно организовать и провести ОСС в своем доме.

Первый этап. Подготовка к проведению ОСС

Самая большая ошибка собственников при подготовке ОСС — недостаточное внимание к нюансам, установленным законодательством. Достаточно один раз оформить все правильно, и в дальнейшем у Вас будет меньше проблем. Поскольку УО — это юридическое лицо, имеющее возможность нанять профессионального юриста, то для опротестования любого неудобного решения ОСС им необходимо только отыскать недовольного собственника в доме, готового на этот шаг. Юристу, хорошо знакомому с жилищным законодательством, не составит труда найти ошибки в процедуре проведения ОСС и в его документах. Поэтому, прежде, чем провести ОСС, не поленитесь еще раз ознакомиться с Жилищным кодексом в части проведения и компетенции ОСС, чтобы удостовериться — не было ли внесено каких-либо изменений в законодательство?

Безусловно, самый лучший вариант — это объединение Советов МКД в какую-либо некоммерческую организацию. Тогда можно будет не только своевременно получать необходимую информацию, но и более эффективно отстаивать права собственников.

Если, собственники достаточно активны, выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным.

В домах, где собственники пассивны, не желают по различным причинам принимать участие в управлении общим имуществом, складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества. В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик. Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.

Алгоритм подготовки ОСС

Для подготовки общего собрания нужно предпринять следующие шаги:

1. Организовать инициативную группу собственников.

Во-первых, необходимо найти единомышленников в доме. Для этого можно провести так называемое «информационное» собрание. Оно необходимо для того, чтобы выявить заинтересованных в изменении существующего положения с УО лиц, из числа которых будет сформирована инициативная группа для дальнейших действий.

Надо за несколько дней до такого собрания (3–4 дня, а не 10 как для ОСС!) развесить достаточно эмоциональные объявления в подъездах дома, в кабинах лифтов или на этажах, в которых обязательно указать (коротко) причины предлагаемой смены способа управления. Главное, чтобы из текста объявления была понятна Ваша цель: