Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики - [15]
В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2003г. N А64-466/02-12.
Как следует из обстоятельств дела, совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз был реорганизован в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование.
Дважды рассматривая указанный спор, арбитражный суд Тамбовской области вынес решение о признании договоров аренды недействительными, на основании ст.31, 40 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п.2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд не надлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений.
Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст.270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п.4 ст.20 ЗК и положениями ст.270 ГК.
В соответствии с пунктом 3 ст.129 Гражданского кодекса пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора.
Следует иметь ввиду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий.
Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству.
Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст.294, 295 ГК РФ. Как указано в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п.1 ст.295 ГК. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными[22]. В соответствии со ст.305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества.
В связи с тем, что сельскохозяйственная организация не зарегистрировала право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал, сделки с данным имуществом, включая аренду, являются незаконными.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 января 2003г. N Ф04/176-1586/А27-2002.
Сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка. В последствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п.3 ст.165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском, в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего в соответствии с законодательством о государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"
