Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики - [11]

При рассмотрении аналогичных дел необходимо различать договор дарения и отказ от имущества, которые имеют различные правовые последствия. Собственник вправе совершать со своим имуществом любые действия, включая его отчуждение по договору дарения. Земельная доля может быть подарена юридическому лицу. При этом принадлежащее другим участникам долевой собственности право преимущественной покупки применению не подлежит (ст.250 ГК РФ). В случае приобретения доли по договору дарения, у юридического лица возникает материальная выгода, подлежащая налогообложению в соответствии с действующим законодательством.

Иные правовые последствия следуют в случае отказа субъекта от принадлежащего ему права. В соответствии со ст.9 ГК РФ отказ граждан от принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, кроме случаев, предусмотренных законом. Иными словами, до тех пор пока другое лицо не приобретет право на имущество в порядке, предусмотренном действующим законодательством, лицо, отказавшееся от имущества продолжает оставаться собственником и может реализовывать свои прав без ограничений.

Следует иметь ввиду, что на практике сделка по внесению земельных долей в уставный капитал встречается довольно часто. При этом гражданам сложно противостоять юридическому лицу в силу того, что возможности защиты прав являются неодинаковыми. Рассматриваемое дело является одним из ярких примеров незаконных действий, в силу которых права граждан оказались ограничены.

Собственникам земельных долей необходимо помнить, что в соответствии со с п.1 ст.181 ГК РФ срок применения последствий по недействительным сделкам составляет десять лет, в течение которых может быть заявлен соответствующий иск, например, о признании сделки по внесению земельных долей в уставный (складочный) капитал или паевой фонд недействительной.

Аренда земли

Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в аренду был предоставлен водный объект. Договор аренды, заключенный между сельской администрацией и акционерным обществом о передаче в аренду земли для строительства пруда, соответствует законодательству Унитарное предприятие — арендодатель ликвидировано и исключено из государственного реестра, что, по мнению суда, влечет необходимость заключения договора с новым арендодателем. Решение является не достаточно обоснованным.

Отсутствие в договоре указания на стоимость передаваемого в аренду имущества не может являться основанием для признания договора недействительным.

Использование земельного участка на правах аренды не препятствует включению земли в конкурсную массу. Основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.

В связи с тем, что сельскохозяйственная организация не зарегистрировала право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал, сделки с данным имуществом, включая аренду, являются незаконными.

Отсутствие у земельного участка кадастрового номера свидетельствует, что объект договора аренды не определен, а сделка является незаключенной.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004г. N Ф08-4308/04.

Комментарий

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании иска предприниматель указал, что в силу заключенного договора аренды он является законным владельцем земельного участка. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из комментируемого решения, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соответствии с решением мировых судей обществу было предписано выделить несколько земельных долей в натуре, что было сделано.

Одновременно с выделением долей (в этот же день) собственники заключили с истцом договор аренды, а кадастровые планы на образованные земельные участки получили 4,5 месяца спустя.

Для определения границ и координат земельного участка в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы, порядок осуществления которых определен ФЗ "О землеустройстве"[16]. В соответствии со ст.3 данного закона межевание производится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков и заключения сделок с землей. Согласно ст.607 ГК РФ существенным условием договора аренды является его предмет. При отсутствии данных позволяющих определить передаваемое в аренду имущество, договор считается незаключенным. В связи с тем, что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки не прошедшие кадастровые учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель, сам по себе, не может считаться законным владельцем земли.