Настольная книга судьи по гражданским делам - [169]

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.

К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст.24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки доли в праве могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст.60 ГПК). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п.50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987г., утратившей силу согласно Приказу Министерства юстиции РФ от 26 апреля 1999г. N 73.

Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.п.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст.250 ГК РФ.

При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры. Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.

Закрепленная в п.3 ст.250 ГК РФ норма устанавливает срок для защиты права на приоритетное приобретение отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что полностью совпадает с понятием исковой давности, определенным ст.195 ГК РФ. Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным, в связи с чем нельзя согласиться и с противоположным разъяснением, данным в п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [173].

Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст.205 ГК РФ), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры.