Настольная книга судьи по гражданским делам - [146]

Из правила, допускающего возможность возврата имущества, закон делает исключение: деньги (ст.140 ГК РФ) и ценные бумаги на предъявителя (глава 7 ГК РФ) не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

В тех случаях, когда недвижимое имущество не может быть истребовано, оно остается в собственности добросовестного приобретателя, владеющего этим имуществом на основании возмездной сделки. Такой вывод вытекает из абз. 2 п.2 ст.223 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 217-ФЗ [143]), согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Это не лишает собственника возможности защиты своего права путем предъявления иска о возмещении убытков к лицу, которому он передал имущество во владение.

Нередко истцы обращаются в суд за защитой права собственности с пропуском установленного для этого давностного срока. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (п.2 ст.199 ГК РФ). Поэтому на стадии подготовки дела к судебному разбирательству судья при отсутствии такого заявления не вправе по собственной инициативе предлагать сторонам дать объяснения, связанные с пропуском срока исковой давности, представить доказательства, относящиеся к этому обстоятельству. Такие действия он вправе совершать, если заинтересованной стороной заявлено о применении исковой давности, например ответчиком в отзыве на исковое заявление. В этом случае судья вправе предложить ему представить доказательства в подтверждение своего заявления, а истцу — доказательства уважительности пропуска срока, если таковые имеются, и вынести вопрос на рассмотрение в предварительном судебном заседании.

Разъяснения по вопросам применения исковой давности даны в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 ноября 2001г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" [144].

Исковая давность — это установленный законом срок, в течение которого лицу предоставляется возможность принудительно удовлетворить свое требование о защите нарушенного права. Истечение давностного срока не является основанием к отказу в рассмотрении дела судом.

Право на иск возникает с того дня, когда собственник имущества узнал или должен был узнать о нарушении своего субъективного гражданского права. С этого времени начинается течение срока исковой давности. Отсюда важно определиться, нарушение каких прав собственника связывается с началом течения давностного срока.

Можно ли этот момент связывать только с пользованием имуществом, например квартирой? Такая трактовка была бы неправильной. Непроживание гражданина в принадлежащей ему квартире (доме) не влечет за собой утрату им правомочий собственника независимо от срока отсутствия.

Вместе с тем в определенной ситуации лишение гражданина права на пользование имуществом может свидетельствовать о нарушении его права как собственника этого имущества.

В частности, когда недвижимое имущество, совместно построенное, приобретенное гражданами по договоренности о создании общей собственности, оформляется на одного из них, это еще не свидетельствует о нарушении прав другого лица, участвовавшего в совместной постройке (покупке) имущества. Как правило, лицо, значащееся собственником недвижимого имущества, берет на себя обязательство переоформить в будущем на другого собственника право на часть этого имущества путем заключения договора дарения, составления завещания и т.п.Лишение же последнего в дальнейшем права пользования жилым домом (квартирой, гаражом и т.п.), отказ от оформления на него обусловленным способом права собственности на часть имущества, передача права собственности на это имущество другому лицу могут свидетельствовать о нарушении субъективного права лица, участвовавшего в создании (приобретении) недвижимого имущества, на его часть.

Однако представляется, что сказанное можно распространить лишь на те правоотношения, которые возникли до введения в действие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в период когда существовавшие в законодательстве запреты не позволяли лицам, совместно построившим или приобретшим объект недвижимости, свободно оформить достигнутую между ними договоренность. В настоящее время таких запретов нет, действует принцип свободы договора.

Закон связывает момент возникновения права собственности на вновь создаваемое или приобретенное по договору недвижимое имущество непосредственно с государственной регистрацией (ст.131, 219, 223 ГК РФ). Согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [145] государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.