Настольная книга судьи по гражданским делам - [136]

Надо отметить, что сравнительно недавно судебная практика по этим делам складывалась иначе. Так, районный суд обязал Козьмодемьянский горисполком Марийской ССР предоставить С. и другим гражданам, проживающим в доме, признанном судом грозящим обвалом, другие благоустроенные жилые помещения. Президиум Верховного суда Марийской ССР по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ в порядке надзора решение суда отменил и производство по делу прекратил за неподведомственностью спора судебным органам. Основанием для такого решения явилось то, что суд рассмотрел спор, который по своему характеру не являлся гражданско-правовым, так как местный исполком не принимал решения о признании жилого помещения аварийным или непригодным для проживания.

Это дело рассматривалось в дальнейшем Конституционным Судом РФ, который своим Постановлением от 5 февраля 1993г. N 2-П [134] признал правильными акты судов надзорной инстанции.

Очевидно, что позиция, занятая вышестоящими судебными инстанциями по этому делу, отражала взгляды и уровень действовавшего на тот период законодательства. С принятием Конституции РФ 1993г., провозгласившей право каждого на судебную защиту, новых ГК РФ и ГПК РФ, других нормативных актов прежняя судебная практика, как представляется, полностью утратила свою актуальность.

Более того, в случаях обращения в суд с иском о замене предмета найма, право на иск у нанимателя для защиты своих жилищных интересов имеется как в процессуальном, так и в материально-правовом смысле. Это вытекает из целого ряда нормативных актов, в том числе нового Жилищного кодекса, а также Типового договора социального найма жилого помещения [135], содержащих положения о том, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. На наймодателя также возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения (ст.65 ЖК РФ, п.5 Типового договора). Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту либо потребовать зачета понесенных им расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги. Одновременно наниматель не лишен и возможности потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения, если дефекты его не могут быть устранены путем ремонта и замены предмета договора путем предоставления другого жилого помещения. Причем именно наймодатель должен нести ответственность, а не бывший держатель жилого фонда. Точно так же не может считаться уважительной причиной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта или по переселению нанимателей в другое жилое помещение.

Разумеется, проблему ветхого и аварийного жилого фонда отрицать нельзя, она объективно существует и требует своего решения, но не за счет гарантированных Конституцией РФ жилищных прав граждан.

При этом важно иметь в виду, что речь в данном случае идет не обо всех непригодных жилых помещениях, а только в отношении тех, непригодность которых для проживания обусловлена неисполнением либо ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей, вытекающих из договора социального найма, по их капитальному ремонту. Если жилое помещение стало ветхим или аварийным по иным причинам, не зависящим от наймодателя (стихийное бедствие, пожары, аварии), то это обстоятельство исключает его гражданско-правовую ответственность перед нанимателем по предоставлению другого жилого помещения.

Точно так же в контексте рассматриваемой проблемы следует разрешать дела по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных для жилищного строительства. Безусловно, такие дома, независимо от их технического состояния и процента износа, с точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь другие, они выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим правоотношениям применимы положения ст.1065 ГК РФ, согласно которой, "если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность". Не вызывает сомнений, что нарушение жилищных прав в результате вредного воздействия производственной деятельности является разновидностью вреда. Как следует из содержания ст.1065 ГК РФ, способы возмещения его могут быть различны, в том числе и такой, как предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, который необязательно может быть стороной по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны. В этой связи заслуживает внимания решение Европейского суда по правам человека от 9 июня 2005г. по делу Н. Фадеева против Российской Федерации