Настольная книга судьи по гражданским делам - [127]

Исходя из общих положений гражданского права, относящихся к заключению и форме договоров, можно полагать, что именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи. При таком подходе появляется возможность определить юридический статус лиц, проживающих в квартире, и проводить единую судебную практику при рассмотрении дел данной категории.

Меняется отношение и к довольно распространенной категории дел, именуемых на практике как иски "о признании не приобретшими права пользования жилым помещением". В основе обращений в суд с такого рода требованиями лежит утверждение истцов о том, что зарегистрированное в спорном жилом помещении то или иное лицо на самом деле в него не вселялось, проживало по другому адресу и семейных отношений с ним не поддерживалось, а, следовательно, это лицо право пользования данным жилым помещением не приобрело.

На смену этим делам должны прийти другие споры: о признании недействительным договора социального найма в части включения в него новых членов семьи, если при этом не были соблюдены требования закона, к примеру не получено согласие заинтересованных лиц. При удовлетворении иска о признании договора социального найма в части недействительным, соответственно, следует указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание, в частности об аннулировании регистрации ответчика на спорной жилой площади (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003г. N 23 "О судебном решении").

Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК РФ).

При этом отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя. Точно так же любой из членов семьи нанимателя вправе отказаться от дальнейшего пользования жилым помещением.

Ясно, что когда выбывают не все, а только некоторые из пользователей жилого помещения, договор социального найма в целом сохраняется. Очевидно, что в этом случае, как и при вселении, необходимо вносить изменения в договор социального найма жилого помещения, иначе существенно будут затронуты интересы оставшихся проживать в жилом помещении лиц.

В частности, если юридически не оформлен выезд лица на другое место жительства, то те, кто остался на прежней жилой площади, не имеют возможности без его согласия вселить других лиц, приватизировать жилое помещение, если оно было получено до 1 марта 2005г., совершить обмен и т.п.Единственный выход из этой ситуации — обращение в суд с иском о признании такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением в связи с его добровольным выездом и выходом из договора социального найма жилого помещения.

В обоснование данной позиции, помимо ч.3 ст.83, можно сослаться на ч.4 ст.69 ЖК РФ, которой предусмотрено сохранение прав по договору социального найма только за теми бывшими членами семьи нанимателя, кто продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

Поскольку не всегда возможно отграничить временный выезд лица от постоянного, сложившаяся судебная практика ориентирует суды на истребование доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут служить сведения об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, приобретении права на иное жилое помещение (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

Как правило, иск не может быть удовлетворен, если бесспорно будет установлено, что гражданин не имеет, кроме спорного, другого жилого помещения.

Под разделом жилой площади принято понимать одну из форм изменения договора найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Такой раздел по ст.86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с жилой площадью, приходящейся на долю требующего раздела члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

В результате раздела бывший член семьи, заключив отдельный договор найма жилого помещения, становился самостоятельным нанимателем выделенного ему жилого помещения. Соответственно, замена одного договора найма двумя или более вела к превращению отдельной квартиры в коммунальную.

Кроме раздела жилой площади ЖК РСФСР допускал изменение договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст.87, 88 ЖК РСФСР). Два последних случая изменения договора найма жилого помещения, по которым практически споры не возникают, воспроизведены и в новом ЖК РФ (ст.82).