Настольная книга судьи по гражданским делам - [124]

Особые правила изъятия жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрены ч.10 ст.32 ЖК РФ. К многоквартирным нельзя относить индивидуальные жилые дома, разделенные в натуре между несколькими сособственниками. Несмотря на раздел и превращение их, по сути, в многоквартирные жилые дома, они отличаются от аналогичных по названию многоквартирных домов, предусмотренных ч.10 ст.32 тем, что земельные участки застройщикам выделялись именно под индивидуальную застройку. Кроме того, наряду с домом или его частью, у них в отличие от жильцов многоквартирного дома имеется и самостоятельное право на земельный участок. Сюда же можно отнести и небольшие многоквартирные дома типа финских на 2 — 4 семьи, приватизированные в свое время с закреплением за каждым собственником квартиры самостоятельного земельного участка.

Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса. Причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. Скорее всего, эта норма вряд ли может быть осуществлена на практике. Но нельзя исключать и сноса жильцами своего дома с тем, чтобы возвести на его месте новый дом либо произвести отчуждение земельного участка при условии нахождения его в общей долевой собственности. Однако проблема оформления земельных участков в общую долевую собственность граждан непростая -в их собственность поступают только сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки (ст.16 Вводного закона к ЖК РФ). Но таких участков немного. До последнего времени застройка городов и поселков велась в границах строительных кварталов, без выделения территорий для каждого здания или группы зданий. Исключение составляли территории, отведенные под строительство школ, больниц, детских дошкольных учреждений, торговых и других предприятий, границы которых отражались в землеотводных документах. Само по себе формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет — затратная операция, требующая содействия со стороны органов местного самоуправления, на которые возложена обязанность формирования земельных участков под многоквартирными домами, в чем они не всегда заинтересованы.

Более реальна на практике будет иная ситуация — несмотря на предписание, собственники жилых помещений не производят сноса дома своими силами. В этом случае орган власти принимает решение об изъятии у них жилых помещений и в действие вступает процедура принудительного выкупа жилых помещений, предусмотренная ч.1 — 3, 5 — 9 ст.32 ЖК РФ. В отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, как это видно из содержания ч.10 этой статьи, законодатель отказался от необходимости соблюдения правил ч.4 ст.32 ЖК РФ в части сроков уведомления об изъятии жилого помещения и его выкупа.

Для реализации положений ч.10 ст.32 ЖК РФ Правительству РФ предстоит разработать порядок признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.

4. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, — права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005г. Для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п.2 ч.1 ст.56 ЖК РФ).

Каждому субъекту Российской Федерации предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина малоимущим, определить иные категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма. На органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий, и норм предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены федеральными законами.