Настольная книга судьи по гражданским делам - [120]

Новой редакцией п.4 ст.292 ГК РФ предусмотрены определенные ограничения при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), — если при этом затрагиваются охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Из содержания данной статьи видно, что за пределами защиты со стороны органов опеки и попечительства остались лица, которых собственник отчуждаемого жилья обязан содержать и которых он обязан обеспечить иной жилой площадью при прекращении семейных отношений. Да и защита лиц, находящихся под опекой или попечительством, в известной степени условна, так как по смыслу закона согласие органов опеки и попечительства требуется только тогда, когда затрагиваются интересы перечисленных в законе лиц. В конечном счете решение этого вопроса отдается на усмотрение органов по государственной регистрации, которым суды обязаны направлять копию вступившего в законную силу решения суда, об ограничении дееспособности гражданина или о признании его недееспособным (п.4 ст.28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Точно так же органы опеки и попечительства в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства направляют в органы по государственной регистрации сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством.

С точки зрения закона собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости и субъектному составу. В частности, жилой дом или квартира могут принадлежать двум и более лицам на праве общей собственности. Особенность нахождения квартиры или дома в общей собственности состоит в том, что право каждого из ее участников ограничено правами других лиц. Очевидно, что при обращении в суд одного из сособственников с иском о выселении тех или иных бывших членов семьи необходимо привлекать к участию в деле и всех остальных участников общей собственности в качестве третьих лиц. От их позиции во многом будет зависеть исход дела. К примеру, иск может быть предъявлен к жене сына, которому, как и истцам по делу, принадлежит квартира на праве общей долевой собственности. Брак сына не расторгнут, и он категорически не согласен с заявленным требованием о выселении члена его семьи. Как представляется, в этой конкретной ситуации не имеется оснований для удовлетворения иска одного или нескольких собственников жилого помещения, так как для этого отсутствуют условия, предусмотренные ч.4 ст.31 ЖК РФ, — семейные отношения продолжают сохраняться с одним из собственников и требование о выселении им не поддерживается.

Нельзя не отметить, что Жилищный кодекс не регулирует не только эти отношения, но также и взаимоотношения самих сособственников по владению и пользованию общим жилым помещением. В самом общем виде решение этой проблемы содержится в ст.247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — судом.

Судебная практика при определении порядка пользования строением исходит из того, что каждому из сособственников индивидуального дома передается во владение и пользование конкретная часть дома, состоящая из жилых и подсобных помещений, с оставлением некоторых из них (или без такового) в общем пользовании. Порядок пользования квартирой в многоквартирном доме состоит также в распределении жилых комнат, но в отличие от индивидуального жилого дома служебные помещения не могут быть переданы одному из сособственников: они все остаются в их общем пользовании.

Наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории является такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности. Главное, чтобы установленный порядок пользования не входил в противоречие с целевым назначением дома, т.е. выделяемые части строения могли и далее быть использованы под жилье каждым из его совладельцев. Поэтому недопустимо выделение в пользование одному из сособственников только жилых, а другому подсобных помещений, непригодных для проживания.

В отличие от земельных участков распределить между сторонами части дома или квартиры в точном соответствии с долями, как правило, невозможно. Этому препятствует существующая планировка дома или квартиры. В то же время само по себе данное обстоятельство не может служить основанием во всех случаях к отказу в удовлетворении заявленного требования об установлении порядка пользования строением.

Если в пользование сособственника передается помещение, большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.