Монологи о бизнесе. Девелопмент - [24]

Сейчас многие девелоперы жалуются на спрос и низкие продажи и ждут, что наступят какие-то новые времена, когда все станет хорошо. Профессионалам рынка необходимо понять, что придется менять модель бизнеса на ту, в которой цены ниже, а качество выше, и привести свой продукт в соответствие с ожиданиями покупателей. Тогда вы продадите быстро и легко. И заработаете за счет оборота и сокращения сроков реализации проектов. А вся виртуальная недополученная прибыль компенсируется сэкономленным временем, усилиями и расходами, которые вы долгие годы вынуждены были бы нести в  поддержку медленных продаж. Это и зарплаты сотрудников, и офисные расходы, и налоги, и значительные средства на продвижение и рекламу. Потому что в текущей реальности маржинальности в 100 % и даже 50 % уже не будет никогда.

Мы говорим исключительно про масс-маркет, конечно. Потому что продукты уникальные не дешевеют, это правда. И там своя, особая экономика. Но на рынке, как сейчас модно говорить, стандартного жилья растущая конкуренция приводит к снижению цен, повышению качества, отчего в конечном итоге выигрывает потребитель. Рост конкуренции заставляет бизнесменов применять новые технологии, совершенствовать свои проекты, ограничивает их в потолке цен.

Конкуренция с 2000 года стабильно росла. Но в последние 2-3 года она не увеличивается. Крупные игроки эволюционировали и занялись сегментом городского жилья. Вот если даже поставить себе задачу перечислить пятерку крупных игроков на загородном рынке, большинство даже профессионально занятых недвижимостью специалистов окажется в замешательстве. С рынка вымываются и мелкие компании, которые ранее делали по 1-2 хобби-проекта. Зато растут компетенции средних игроков, которые оттачивают стратегию, консолидируют качественные кадры и технологии. У них сейчас есть колоссальные возможности для развития. Есть свободная ниша – мультиформатные проекты, которую будем осваивать и мы. В 2017 году готовимся вывести на рынок один из таких проектов в 20 километрах от Москвы, с ценой, которой ранее на рынке не было. Она беспрецедентно низкая. И это не демпинг, не работа вне экономики. Это именно реализация модели низкомаржинальных форматов загородной недвижимости с высокой оборачиваемостью.

Сам себе строитель

Долгое время такого продукта, как участки без подряда, на рынке не было вообще, и многие мои коллеги до сих пор отказываются признавать покупку «голой земли» фактом приобретения недвижимости. Однако статистика свидетельствует о том, что из тех 80 % людей, которые хотели бы иметь загородный дом, максимум четверть может позволить себе его приобретение. Их традиционный путь к даче строится поэтапно: покупка участка; строительство бытовки или бани, временно используемых как жилые помещения; строительство дома, часто из очень недорогих материалов, его надстройка, внутренняя отделка; благоустройство участка – и это все происходит годами.

И почему бы не предоставить людям возможность в удобном им темпе реализовывать свою мечту? Это, если хотите, элемент социальной ответственности. Не все имеют по 4-5 млн рублей под подушкой. И не все могут и хотят залезать в кредиты под 15 % в год. Они трезво оценивают свой уровень дохода. Многим и просто доставляет удовольствие медленная самостоятельная стройка. Как хобби. Начиная с малого.

Тем более что сейчас, опять-таки благодаря планомерным преобразованиям в строительстве и ЖКХ, есть возможность фактически бесплатного подключения частных земель к электричеству и газоснабжению согласно специальной федеральной программе. Сделаны существенные послабления для строительства линейных объектов. И если для газификации поселка вы делаете газопровод с давлением до 1,2 МПа, то вам уже не надо проходить экспертизу проекта.

Вообще, эта тема, когда человек стремится стать экспертом во всем, очень характерна для России. Плохо это или хорошо? Давайте ради примера отвлечемся от девелопмента и посмотрим, как ведет себя наш покупатель при выборе проекта дома. Это тоже очень интересно, и в этой сфере определенные сдвиги менталитета тоже происходят, но очень медленно. Во-первых, наш человек по-прежнему не хочет принимать на 100 % готовые проекты. В любом случае он вмешивается и начинает вносить свои идеи и предложения. Причем он же клиент, и с ним тяжело бывает спорить. Профессионал понимает, что одновременная реализация всех его идей в одном интерьере может вызвать у будущих новоселов не просто головную боль, но и приступы эпилепсии, не говоря уже о сущей мелочи, что это в принципе получается по-уродски: золотые колонны, синие потолки и «ляпердовые» кресла. Знакомый архитектор мне как-то говорил, что он с этой проблемой долго боролся, убеждал клиентов, возражал им, а потом сдался и начал делать так, как просят.

Любой клиент в душе архитектор и дизайнер. А еще он столяр, сантехник, плиточник и штукатур. Со знанием колористики и ландшафтного дизайна. Но это временное явление. Оно пройдет так же быстро, как покупатели новостроек привыкли выбирать и приобретать жилье с отделкой. Все и всегда меняется быстрее, чем мы ожидаем.