Методология и зарубежная практика учета инвестиционной собственности - [4]

Шрифт
Интервал

По типу использования инвестиционную недвижимость, относящуюся к зданиям, можно разделить на недвижимость:

• торговую;

• складскую;

• офисную;

• прочую.

По классу недвижимости рекомендуется выделить классы:

В бизнесе принято разделять коммерческую недвижимость на 4 основных класса A, B, C и D. Для разделения на классы необходимы ясные критерия отнесения объекта к тому или иному классу, например: территориальное расположение; подъездная доступность; наличие системы кондиционирования, сигнализации, скоростных лифтов, подземной парковки, центрального управления зданием, и т. п.

По способу генерирования денежных потоков среди объектов инвестиционной недвижимости следует выделить объекты:

• независимо от других (самостоятельно) генерирующие денежные потоки;

• генерирующие денежные потоки только совместно с другими активами.

Такое деление требуется для управления, финансового планирования, а также в учетных целях оно необходимо для проверки инвестиционной недвижимости на обесценение.

По предназначению инвестиционную недвижимость целесообразно разделить на:

• изначально определенную как инвестиционная недвижимость;

• вынужденно переведенную в инвестиционную недвижимость;

• переведенную в инвестиционную недвижимость по изначально принятому плану.

Информация в таком разрезе нужна для управления инвестиционной недвижимостью, принятия решений о ее дальнейшем использовании; для пользователей отчетности такие сведения будут полезны для более глубокого понимания процессов, происходящих на предприятии.

По типу арендатора сданную в аренду инвестиционную недвижимость необходимо разделить на:

• сданную не связанной стороне;

• сданную связанной стороне: в т. ч.:

• дочерней компании;

• совместной компании;

• ассоциированной компании;

• менеджменту (членам их семей) предприятия.

Такая информация требуется как для управления и анализа инвестиционной недвижимости, а также разработки и мониторинга стратегии предприятия в целом; так и для представления в отчетности информации о связанных сторонах и исключении внутренних операций в консолидированной отчетности.

По частоте переклассификации в другие активы, и назад в инвестиционную недвижимость (например, в основные средства, запасы) инвестиционная недвижимость может быть разделена на:

• никогда не подвергавшуюся переклассификации;

• единожды переклассифицированную;

• многократно переклассифицированную.

Постоянные переклассификации, скорее всего, свидетельствуют о наличии определенных проблем у предприятия, в редких случаях, они могут свидетельствовать о гибкости управления, такая информация весьма важна пользователю отчетности, т. к. при переклассификациях изменяются методы учета, оценки.

По способу поступления на предприятие:

• приобретенная без приобретения бизнеса;

• приобретенная в сделке по приобретению бизнеса;

• построенная;

• арендованная по договору финансовой аренды;

• арендованная по договору операционной аренды.

Для управления и учета (безусловно, со многих точек зрения) важно разделять объекты по способу их поступления на предприятие. Для учета это необходимо делать в связи с различиями в первоначальных оценках при разных способах поступления объектов инвестиционной недвижимости на предприятие.

По наличию для объектов (в целях определения их справедливой стоимости) исходных данных, относящихся согласно МСФО (IFRS) 13 [45] к уровню:

• первому (наблюдаемый на рынке);

• второму (наблюдаемый на рынке);

• третьему (не наблюдаемый на рынке).

Наличие исходных данных различных уровней свидетельствует о развитости рынков для объектов инвестиционной недвижимости, что непосредственно связано как с размером возможных доходов, ожидаемых от них, так и с рисками неполучения или снижения этих доходов. Для отчетности эта классификация необходима для определения справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости.

По используемой модели оценки, инвестиционную недвижимость подразделяют на оцениваемую по модели, основанной на стоимости:

• справедливой;

• фактической.

Любой менеджер предприятия должен хорошо представлять: какой вид оценки использовался для данного объекта, иначе он не сможет правильно оценить ситуацию с этим объектом; каким образом определялся результат работы – как реализованная прибыль/убыток или как не реализованная (виртуальная) прибыль/убыток; какие изменения в результате можно ожидать, и какова вероятность и сила ожидаемых изменений. Для отчетности выбор модели имеет принципиальное значение, т. к. при выборе модели по справедливой стоимости результат будет (как уже отмечено выше) представлять собой нереализованную прибыль/убыток.

По тенденции изменения справедливой стоимости (только для инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели оценки по справедливой стоимости) инвестиционную недвижимость следует разделить на имеющую в течение периода службы тенденцию:

• снижения справедливой стоимости;

• роста справедливой стоимости;

• резких изменений справедливой стоимости в различных направлениях;

• стабильного значения справедливой стоимости.

Для принятия решений о дальнейшей судьбе объекта менеджеры должны располагать данной информацией и постоянно анализировать ее, в ней отражается рискованность сделанных инвестиций в инвестиционную недвижимость, менеджеры и пользователи отчетности на основе подобных сведений делают прогноз о будущих доходах (убытках) ожидающих компанию.


Рекомендуем почитать
Старинные образы южных славян

В этой книге говорится об Исконной Вере и Стари у Южных Славян. Исследование, которое мы провели, не основывается на песнях, преданиях и обрядах, сохранившихся до сих пор, ни даже на письменных летописях. Главная особенность научного подхода, примененного в этой книге, это его опора на образные представления, которые у Южных Славян, совместно со многими другими народами, возникли со временем.


Обман. Философско-психологический анализ

Это первая и, к сожалению, пока единственная книга в нашей философской литературе, специально посвященная обману – столь повсеместному явлению, пронизывающему все поры нашей личной и общественной жизни. Фундаментальная ценность правды понятна каждому. Но представьте себе, что произошло бы в жизни людей, в политике, экономике и т.п., если бы вдруг все люди перестали обманывать, говорили только правду? Автор ставил своей целью: рассмотреть и по возможности упорядочить чрезвычайно многообразные проявления обмана, осмыслить такие феномены как добродетельный обман, полу-правда, самообман, опираясь на философские, психологические, исторические материалы и произведения художественной литературы.


Искусственный интеллект

Книга представляет собой один из первых в отечественной научной литературе опытов междисциплинарного подхода к проблематике искусственного интеллекта. В ней рассматриваются философские, методологические, общетеоретические и социокультурные аспекты данной проблематики, обсуждаются актуальные задачи моделирования искусственного интеллекта в связи с рядом логических и математических вопросов и под углом соотношения искусственного интеллекта с естественным и современных разработок проблемы "сознание и мозг".


Происхождение и эволюция человека

Никогда не уйдет в прошлое интерес к познанию происхождения и последующей эволюции уникального человеческого вида. От древесной обезьяны до человека разумного — дистанция огромного размера. В настоящем издании она заполняется известными и новейшими материалами по истории антропологических знаний о движущих силах и закономерностях развития семейства гоминид, адаптивном полиморфизме вида гомо сапиенса, его расовой структуре, перспективах развития.


Технологии против человека

Технологии захватывают мир, и грани между естественным и рукотворным становятся все тоньше. Возможно, через пару десятилетий мы сможем искать информацию в интернете, лишь подумав об этом, – и жить многие сотни лет, искусственно обновляя своё тело. А если так случится – то что будет с человечеством? Что, если технологии избавят нас от необходимости работать, от старения и болезней? Всемирно признанный футуролог Герд Леонгард размышляет, как изменится мир вокруг нас и мы сами. В основу этой книги легло множество фактов и исследований, с помощью которых автор предсказывает будущее человечества.


Капиталистическое отчуждение труда и кризис современной цивилизации

В монографии исследуются эволюция капиталистического отчуждения труда в течение последних ста лет, возникновение новых форм отчуждения, влияние растущего отчуждения на развитие образования, науки, культуры, личности. Исследование основывается на материалах философских, социологических и исторических работ.