Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - [107]

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Комментарий к статье 30

1. Комментируемая статья содержит общее правило о регистрации прав в отношении недвижимого имущества, переданного в доверительное управление, или имущества, распоряжение которым осуществляется опекуном. Основанием для объединения данных случаев является правовая природа институтов доверительного управления и опеки.

2. Вопросы, связанные с доверительным управлением, урегулированы гл. 53 ГК РФ.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Доверительный управляющий наделяется обязанностью управлять имуществом в интересах учредителя управления либо выгодоприобретателя. Поэтому передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п.1 ст.1012 ГК РФ).

Закон предъявляет определенные требования к договору доверительного управления имуществом. Так, среди существенных условий договора названы: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора, который не может превышать 5 лет (ст.1016 ГК РФ). При регистрации прав на недвижимое имущество регистратор обязан проверить наличие данных условий в тексте договора.

Таким образом, при передаче недвижимого имущества доверительному управляющему по договору доверительного управления и последующем распоряжении доверительным управляющим переданным ему имуществом государственная регистрация прав (сделок) с этим имуществом проводится только при наличии достаточных доказательств существования отношений по доверительному управлению.

Статья 1017 ГК РФ содержит важное правило о форме договора доверительного управления недвижимым имуществом. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, а передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требований к форме договора влечет его недействительность.

3. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Малолетними гражданами считаются лица, не достигшие возраста 14 лет. Они обладают частичной дееспособностью и не вправе совершать сделки без согласия законных представителей, к которым закон относит и опекунов. Над лицами, страдающими психическими расстройствами, также может быть установлена опека. Важно, чтобы данные лица были признаны недееспособными на основании решения суда.

Лицо назначается опекуном органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления. Закон устанавливает строгие требования к личности опекуна: опекунами могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане, которые не были лишены родительских прав. При этом важны согласие самого опекуна на принятие опеки, отношения, сложившиеся между ним и опекаемым, а также желание опекаемого.

Опекун является законным представителем подопечного и полностью заменяет его в имущественных отношениях. Он вправе совершать от имени подопечного все сделки, в том числе и с недвижимым имуществом. Однако в целях защиты интересов подопечного некоторые действия опекун не вправе совершать без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Перечень таких действий установлен в гражданском законодательстве. Закон относит к ним сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

При проведении государственной регистрации передачи недвижимости малолетних к заявлению органов опеки и попечительства или опекуна о регистрации ограничения права собственности на недвижимое имущество подопечного должны быть приложены документы на недвижимость и решение о назначении гражданина опекуном.

В случае установления опеки над лицом, страдающим психическим расстройством, данный перечень должен быть дополнен решением суда о признании лица недееспособным.

На основании вышеназванных документов в ЕГРП вносится запись об опеке как о прочих ограничениях (обременениях) права собственности (II-6). 

Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю