Как заработать первый миллион на недвижимости - [4]
Во-вторых, там не будет проблем с перепланировкой. А что значит, не будет проблем? Значит, мы не нарушим СНиПы (строительные нормы и правила), когда будем делить квартиру на студии. Туалеты и ванные, так называемые мокрые зоны, не могут размещаться над жилыми помещениями, например, спальнями и гостиными. В квартирах на первых этажах им, собственно, и не над чем размещаться. Это удобно. На втором этаже можно выбрать квартиру, если она находится над магазином или любым другим коммерческим помещением. Там тоже с перепланировкой проблем не будет.
Ну а если ты нашел таунхаус, просто прикинь по плану: удастся ли разместить мокрые зоны правильно?
Дальше распечатай план квартиры или таунхауса и прямо карандашиком дорисуй студии с санузлами. Что тут надо учесть.
Существующие санузлы лучше не сносить, это лишние деньги на ремонт. Не критично, но только если нет другого выхода. Сам санузел расположи поближе к входу в студию. А кухни, желательно, чтобы не «смотрели» на комнату.
В квартирах, как правило, комната равна студии, только остается поставить перегородки для санузлов. Стены ни ломать, ни двигать не нужно. Мы можем только дорисовать новые стены, а существующие, как правило, не трогаем. В этом квартиры гораздо проще, чем таунхаусы. В таунах зачастую вообще свободная планировка. Нужна реальная фантазия и смекалка, чтобы сделать такую планировку, в которой будет удобно жить. Наша задача здесь – сделать побольше жилых зон.
Это может выглядеть примерно так:
Потом возвращайся к нашей чудесной табличке, и смотри, сколько стоят все варианты однокомнатных квартир и студий в твоем районе. Сделай цену студии дешевле процентов на двадцать. Но при этом цена должна быть такая же или выше, чем стоят комнаты. Если все сходится, тогда твои студии будут в рынке.
А теперь смотрим, подходит ли объект по цене? Делаем это по уже знакомой формуле.
(цена квартиры (таунхауса) + миллион (два миллиона для таунхауса) + цена ремонта (из расчета четыре тысячи рублей за квадратный метр всего объекта) + комиссия агентам (пятьдесят тысяч рублей за каждую студию)) / количество студий = средняя цена за студию
Если получилась средняя цена за студию, которая подходит, которая в рынке, за объект можно браться.
Потом сравниваем студии. Одна может быть длинной и вытянутой, а планировку клиенты предпочитают квадратную. Или в одной студии окно большое, а в другой – маленькое. Те, что получше, делаем дороже. Иначе, если цены будут одинаковые, хорошую быстро заберут, а остальные не продадутся. Составь список получившихся студий с квадратурами и ценами.
И приступай к тесту!
Какой такой тест?
Срок выполнения: пять дней
Да, ты не ослышался. Мы пока даже не связываемся с владельцем квартиры, но даем тестовое рекламное объявление, чтобы понять, будет ли спрос на наши студии и стоит ли эта квартира каких-либо дальнейших движений. Это правило, кстати, можно применять в любом виде бизнеса. Прежде, чем вкладываться и развивать продукт, попробуй дать объявление на бесплатных площадках и посмотреть, скольким людям нужно то, что ты предлагаешь. Если за первые две недели заявок нет, поверь, их и не будет.
В нашей нише спрос можно понять даже быстрее. Если за первые пять дней вы не набрали хотя бы пять желающих прийти на просмотр, ищем другой объект.
Объявление давай самое простое и бесплатное. Например, на сайте avito.ru при регистрации одно объявление можно дать без оплаты.
Пошли звонки? Ура! Можем переходить к следующему шагу. А напоследок я расскажу тебе про нюансы продажи студий в квартирах и таунхаусах, их плюсы и минусы.
Квартиры vs таунхаусы
Квартиры можно продавать как в готовых, так и строящихся домах. Главное, чтобы застройщик был надежным. Но таунхаусы мы берем строго готовые. И вот почему. Их строят, в основном, физические лица, а они могут неправильно построить и потом никогда не получить документов на объекты. Плюс большие вопросы возникают с подведением коммуникаций: газ, свет, вода. В квартирах же с этим никогда не бывает проблем.
Зато в таунхаусах есть возможность увеличения площадей! Можно и мансарду надстроить, и пристройку сделать, и никто не будет тебя мучать с бесконечными согласованиями. Да и сами площади больше. Есть своя, хотя бы и маленькая, земля. Значит, и огород устроить, и барбекю во дворе поставить – не проблема. Рядом будет лес, речка или поляна. Все преимущества загородной недвижимости.
Но выход на сделку в квартирах в три раза быстрее. Это логично, потому что в таунхаусах больше студий, и тебе надо найти больше клиентов. По этой же причине в квартирах сделка проходит попроще: нужно договариваться с меньшим количеством людей. А люди нервничают, боятся, что их обманут, им сложно принимать ответственное решение. Ведь большинство покупает квартиру один раз на всю жизнь. К тому же мы работаем в сегменте эконом, там люди зачастую на жилье долгие годы копят и относятся к деньгам с особым пиететом. Ведь чем денег меньше, тем с ними сложнее расставаться. Однако, и заработаешь ты больше! Плюс в загородной недвижимости можно торговаться с продавцами. Они скидывают цену гораздо охотнее, если таун долго не продается.
