Как создать и управлять ТСЖ - [23]

Количество голосов, которым обладает собственник помещения в МКД при голосовании на общем собрании, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), которая в свою очередь пропорциональна размеру площади занимаемого им помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Для удобства подсчета голосов собственников на общем собрании принято, что:

• количество голосов каждого собственника равно площади принадлежащего ему помещения;

• количество голосов всех собственников помещений, равно сумме площадей помещений, принадлежащих собственникам в МКД. Именно это сумма будет считаться 100 % всех голосов. От нее считается кворум участия собственников в конкретном ОСС и кворум по различным вопросам повестки дня на этом общем собрании.

ПРИМЕР.

Общее количество голосов собственников в МКД — 6500 (100 %).

Площадь квартиры = 55 кв. м, соответственно количество голосов собственника данного помещения равно 55 или 55/6500 × 100 = 0,85 %.

► Важно!

Проверьте, нет ли в повестке дня вопросов, решение по которым принимается разным количеством голосов собственников. В таком случае кворум устанавливается по каждому вопросу отдельно и указывается в протоколе ОСС.

Далее определяется наличие кворума по каждому вопросу повестки дня. Итак, голоса собственников посчитаны, кворум определен. Далее целесообразно составить акт по недействительным решениям собственников. Желательно их сохранить, чтобы потом можно было объяснить, почему не все голоса присутствующих были учтены. Ведь если у собственников, участвующих в ОСС, например, общее число голосов составляет 6500 (100 %), а по какому-либо вопросу сумма голосов «за», «против» и «воздержался» составляет 5980 (92 %), то придется объяснить собственникам расхождение в цифрах.

Лист голосования (решение) собственника может быть признан недействительным полностью или частично (недействительно решение по отдельным вопросам повестки дня собрания).

Мнение собственника по вопросам повестки дня ОСС не будет учтено при подсчете голосов, если:

• не указаны данные собственника (ФИО);

• номер помещения;

• реквизиты документа о праве собственности на занимаемое помещение в МКД.

Если на общем собрании голосует представитель собственника, то его голос не будет учтен, если:

• к решению не приложена доверенность на голосование (оригинал — для разовой доверенности, копия — для доверенности многократного пользования);

• доверенность оформлена ненадлежащим образом;

• доверенность заверена ненадлежащим лицом;

• данные представителя, указанные в доверенности, не совпадают с данными документа, удостоверяющего личность представителя.

► Обратите внимание!

1. На ОСС в очно-заочной форме все собственники голосуют письменно, независимо от того, участвовали они в очном обсуждении вопросов повестки дня или сразу голосовали.

2. Собственник считается принявшим участие в ОСС очно-заочной форме, если его решение получено до даты окончания приема , указанной в сообщении о проведении ОСС.

3. При письменном голосовании собственников засчитываются голоса по вопросам, где оставлен только один из возможных вариантов голосования.

4. Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений , находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). При этом в решении указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу (письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

5. Решение на ОСС может принять один из собственников помещения (долевая собственность на помещение), в случае если у данного лица имеются оформленные в соответствии с законом доверенности на голосование . Удостоверенная в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ доверенность прилагается к реестру собственников или решениям собственников. В этом случае, в реестре собственников, принявших участие в голосовании, или в решениях собственников указывают всех собственников помещения, а напротив соответствующей графы «подпись собственника, расшифровка подписи» необходимо указать ФИО представителя по доверенности, а также реквизиты самой доверенности.

6. Если собрание примет решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет ничтожным (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).

По результатам подсчета голосов собственников по вопросам повестки дня ОСС оформлять протокол счетной комиссии не обязательно, но желательно, так как он может пригодиться не только для оформления протокола общего собрания, но и при отстаивании своей позиции при опротестовании решений, принятых на ОСС.

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола ОСС с приложением к нему всех решений собственников. Протокол общего собрания составляет избранный секретарь собрания.

Правила оформления протокола ОСС установлены Приказом № 44/пр. Поскольку этот приказ прошел регистрацию в Минюсте России (№ 53863 от 21.02.2019), то его требования являются обязательными к исполнению.

Протокол оформляется секретарем, который избирается решением общего собрания, и должен содержать следующие сведения:

а) наименование документа;