Как создать и управлять ТСЖ - [17]

Целесообразно установить в уставе, что:

1) кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником — членом ТСЖ не менее чем за 20 дней до общего собрания членов товарищества;

2) список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 20 дней до собрания членов ТСЖ в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания;

3) численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ;

4) если количество членов ТСЖ невелико (например, до 20 собственников), то правление можно не избирать, его функцию будет исполнять общее собрание членов ТСЖ. Оно же и избирает председателя правления ТСЖ;

5) общее собрание членов ТСЖ в любой момент вправе прекратить деятельность любого члена правления или всего состава правления и избрать новый состав правления;

6) в случае досрочного выбытия всех членов правления из его состава правление в полном составе переизбирается общим собранием членов ТСЖ на новый срок;

7) в случае досрочного выбытия члена правления ТСЖ вопрос о довыборах в правление должен быть вынесен на общее собрание членов ТСЖ;

8) целесообразно прописать в уставе товарищества действия и полномочия правления и председателя правления ТСЖ по истечении установленных сроков.

► Обратите внимание!

В уставе можно дополнительно к обязательным требованиям, например:

• предусмотреть использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы при проведении общего собрания членов ТСЖ (ч. 2.1 ст. 135 ЖК РФ);

• установить порядок созыва общего собрания членов ТСЖ и способа уведомления о проведении такого собрания (ч. 1 ст. 145, ч. 1 ст. 146 ЖК РФ);

• расширить полномочия общего собрания членов ТСЖ (например, вопросы избрания председателя или привлечения УО можно передать общему собранию членов ТСЖ (ч. 3 ст. 145, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);

• расширить перечень документов, с которыми имеют право знакомиться члены ТСЖ и собственники — не члены ТСЖ (п. 9 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ);

• предусмотреть запреты на совершение Председателем тех или иных действий без одобрения правления или общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ);

• установить перечень обязательных документов ТСЖ;

 ограничить срок деятельности ТСЖ (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ);

• установить порядок обработки персональных данных членов ТСЖ (в случае самостоятельного управления домом без заключения договора управления с УО).

Не будет лишним прописать в уставе, что товарищество может не только заключить договор управления с управляющей организацией (в силу закона), но и нанять управляющего. В отношении управляющего можно указать его полномочия, права и обязанности, а также определить в уставе, что контролировать выполнения договора управления с УО будет не только правление, но и ревизионная комиссия, а также установить порядок такого контроля.

ТСЖ или ТСН?

Важнейшим вопросом с некоторых пор стало правильное наименование товарищества собственников жилья в его уставе. Почему?

С 1 сентября 2014 г. товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости (ТСН), представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в одном или нескольких МКД (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, ст. 291 ГК РФ).

При этом никаких изменений в ЖК РФ в части товариществ собственников жилья внесено не было. Соответственно появились разногласия в вопросе регистрации ТСЖ как юридического лица.

В письме ФНС России от 27.03.2015 № СА-17-14/33 даны разъяснения, что зарегистрировать можно только ТСН: «Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.

Учитывая вышеизложенное, неопределенность правового регулирования в данном случае отсутствует, правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется».

Подобная позиция в отношении регистрации только ТСН, а не ТСЖ породила в свою очередь ряд проблем.

ПРИМЕР.

В МКД зарегистрировано ТСН, и собственники приняли на ОСС решение о накоплении средств на капремонт общего имущества на спецсчете. Владельцем спецсчета выбрано ТСН. Такое решение собственников может являться основанием для отказа региональным оператором в приеме протоколов ОСС о переходе на спецсчет, и возврате накопленных за предыдущий период денежных средств на спецсчет. Минстрой России в письме от 22.01.2016 № 1367-ЕС/04 указал, что ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом. Владельцем специального счета не может быть товарищество собственников недвижимости. В дальнейшем эта ситуация благополучно разрешилась, однако до настоящего времени правовая коллизия осталась.