Как создать и управлять ТСЖ - [11]

Для включения вопроса о передаче неизрасходованных УО средств собственников необходимо провести сверку с УО: запросить в УО финансовый отчет по ДУ и акты выполненных работ за текущий год. Если у сторон расторгаемого ДУ осталась задолженность, то они должны возместить друг другу взаимные убытки: собственники помещений должны погасить накопленную задолженность за ЖКУ а УО должна возвратить стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ. Это возможно сделать в «организованных» МКД с реально работающим Советом МКД.

И не стоит забывать, что если собственники в течение финансового года не выражали несогласия с объемами выполненных УО работ или с затратами на их проведение, то вся так называемая «экономия» (не потраченные финансовые средства собственников на конец года) идет в доход УО!

Решения на ОСС по созданию ТСЖ считаются принятыми, если за них проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

При создании многодомового ТСЖ решения принимаются на ОСС в каждом МКД большинством не менее 2/3 голосов общего числа голосов собственников в данном доме (п. 1 ч. ст. 136 ЖК РФ):

• о создании ТСЖ;

• об утверждении его устава;

• об избрании правления товарищества;

• об избрании председателя правления товарищества в случаях, предусмотренных уставом;

• о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц.

█ Важно!

В жилищном законодательстве не установлена процедура избрания председателя и правления ТСЖ именно при его создании. Единственное указание об этом приводится в п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ и относится к созданию многодомового ТСЖ. Поэтому по аналогии можно предположить, что эти вопросы все же входят в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ в одном МКД.

При регистрации ТСЖ стоит быть готовым к определенным тратам, поэтому порядок возмещения денежных средств, затраченных инициативной группой на создание ТСЖ и документально подтвержденных, целесообразно включить отдельным вопросом в повестку ОСС (госпошлина порядка 4000 руб., расходы на нотариуса, оформление печати, расходы на открытие банковского счета и пр.). Это можно сделать следующим образом:

• принять решение о введении разового целевого сбора;

• учесть эти расходы при составлении первой сметы доходов и расходов ТСЖ (например, в статье «Непредвиденные расходы»).

Повестка дня общего собрания составлена, осталось составить сообщение о проведении ОСС, направить его собственникам, напечатать необходимое количество решений собственников и подготовить устав ТСЖ.

Все это делается параллельно, рассмотрим каждую часть более внимательно.

Документы для ОСС

Чем чаще вы проводите ОСС в доме, тем легче дается процесс подготовки в дальнейшем. Отнеситесь к подготовке документов общего собрания собственников в МКД со всей ответственностью, так как они должны стать приложением к протоколу ОСС, а значит, тоже имеют статус официальных!

Есть определенный перечень документов, установленный жилищным законодательством, которые необходимо подготовить до проведения собрания:

1) сообщение о проведении ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

2) реестр собственников в МКД (подп. «а» п. 20 приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр) — исходные данные о праве собственности на помещения лиц, участвующих в ОСС, о размере их доли в праве общей долевой собственности;

3) письменные решения собственников и их представителей (ч. 4.1, 5 ст. 48 ЖК РФ, подп. «ж» п. 20 Приказа № 44/пр) — обязательны при проведении ОСС в заочной и очно-заочной форме. Направляются вместе с сообщением о проведении собрания. Ответственный за подготовку решений собственников — инициатор ОСС;

4) документы, которые будут рассматриваться на ОСС (подп. «е» п. 20 Приказа № 44/пр) — обязательное приложение к протоколу ОСС;

5) проект протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) — необходим для оформления принятых решений общего собрания в кратчайшие сроки.

Сообщение о проведении ОСС

Прежде чем составлять сообщение о проведении ОСС, надо определиться с формой собрания. Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ):

1) очного голосования (совместного присутствия собственников в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования собственников (опросным путем или с использованием системы (ст. 47.1 ЖК РФ)) — проводится только при отсутствии кворума на очном собрании с той же повесткой дня, нельзя ничего добавлять или изменять;

3) очно-заочного голосования.

При выборе формы проведения ОСС необходимо учесть следующие факторы:

1) количество собственников в МКД. Если собственников в доме много, то самый удобный способ — очно-заочное голосование (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ);

2) их активность, т. е. сколько собственников готово участвовать в ОСС в очной форме;

3) необходимость обсуждения вопросов повестки до голосования.