Избранные труды по гражданскому праву - [164]

д) о трудовом или финансовом участии в строительстве дома и, наконец, по условиям трудового контракта.

В прошлом перечисленные здесь договоры применялись довольно широко. В настоящее время они заключаются значительно реже. К тому же по многим из них жилище передается не в пользование, а в собственность, т. е. они не служат подготовительным этапом заключения договора найма жилища.

Во всех случаях последующего заключения договора найма жилища договор о предоставлении жилища в пользование с момента заключения договора найма исчерпывает свою юридическую силу и прекращается.

Наиболее распространенным в прошлом и сейчас еще сохранившим свое значение является договор, предусмотренный ст. 116 Закона о жилищных отношениях, заключаемый между собственником или нанимателем жилища и застройщиком земельного участка, изымаемого у собственника (нанимателя) для государственной надобности. Собственник (наниматель государственного жилища) освобождает его. Застройщик же по заключенному договору обязывается предоставить в собственность или внаем вновь построенное жилище с точным указанием его параметров и признаков: размер, количество комнат, этаж, иногда даже индивидуализирующих признаков, зафиксированных проектом строительства. В этом же договоре предусматривается, где будет проживать лицо, проживавшее в сносимом доме, до постройки нового, кто и как будет оплачивать это проживание.

Нарушение договора влечет применение мер гражданско-правовой ответственности.

§ 5. Договор найма частного жилища

Данный договор заключается между собственником частного жилища и его нанимателем (ст. 603 ГК).

Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) – доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому положению две группы нанимателей.

Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия предусматриваются Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона о жилищных отношениях являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон о жилищных отношениях.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды: например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государственной регистрации.

Закон о жилищных отношениях признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Выселение из жилища допускается по требованию наймодателя во всех случаях, предусмотренных договором, а также по основаниям и на условиях, установленных Законом о жилищных отношениях для выселения из государственных квартир (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях), за небольшими исключениями.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.

Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника (собственников). Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.