Истории успеха учеников Богатого Папы - [39]

Я начал строительство в мае 2002 года, уволился с почты в июле (моя жена осталась на своей работе и работает до сих пор, потому что ей там очень нравится) и закончил проект в октябре следующего года. Все 10 квартир уже заселены. Земля и строительство обошлись мне в 770 тысяч долларов. Из 840 тысяч долларов первоначального кредита я изъял 60 тысяч долларов для финансирования других проектов. Вот постатейная раскладка сделки:

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос $0

Расходы на оформление, оплаченные мной $3500

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого:$3500

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $7900

Ежемесячные расходы:

— Налоги на имущество $40

— страховка $200

— Ремонт / эксплуатация $0

— Вывоз мусора $150

— Резерв $100

— Комиссия за управление $0

— Погашение кредита (на 25 лет под 7 %) $6100

Итого: $6590

Чистый месячный доход:$1310

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($1310 × 12): $15720

÷

Капитал, вложенный в собственность $3500

Прибыль на вложенный капитал: 449%

Примечание: хотя я не оплачиваю коммунальные услуги, мне приходится платить за вывоз мусора. Однако я повысил квартплату на сумму, необходимую для погашения этой статьи расходов. Кроме того, два или три жильца выразили желание выкупить свое жилье в собственность. Если я решу его продать, то предоставлю им 25 процентов финансирования, чтобы иметь возможность получать остаточный доход.

В самый разгар работ над этим проектом я приступил к строительству собственного дома в другом пригороде Сент-Клауда. Он намного больше нашего первого дома (жилая площадь — 430 м2, что более чем вдвое превышает площадь старого дома); затраты на строительство составили около 360 тысяч долларов. Я взял ипотечный кредит на 420 тысяч долларов под 2,9 процента финансирования на льготных условиях. Это можно считать еще одним примером эффективности личных связей; я обратился к знакомому брокеру по ипотекам, который когда-то работал вместе со мной на почте. Снизив сметную стоимость на 25 процентов, я смог получить кредит под низкий процент.

После того как мы оформили ипотечный кредит, мне открыли кредитную линию на 140 тысяч долларов. Эти деньги будут использованы для финансирования нового строительства и/или покупки новой недвижимости, доходы от которой пойдут на оплату дома нашей мечты.

До конца этого года я собираюсь построить еще пять одноквартирных домов для некоторых из моих нынешних жильцов и для людей со стороны. Я рассчитываю получать с этих домов 600 долларов пассивного дохода в месяц. Через три года, когда я построю еще больше домов, мой доход поднимется до 2 тысяч долларов в месяц. Через семь лет я планирую владеть таким количеством домов, которое принесет мне 4500 долларов в месяц, не считая стоимости основного капитала. На этом этапе, имея почти 60 000 долларов пассивного дохода, я планирую отойти от дел.

Увидеть — значит поверить

Мою историю ярко иллюстрируют цифры. Вот краткая версия рассказа о том, что было до и что стало после, отраженная в моих финансовых отчётах.

До инвестиций в недвижимость:

Ежемесячные счета к оплате

$1000 Ипотека

$800 Кредитные карточки

$400 студенческие займы

$500 автомобили

$360 детский сад

$1000 текущие расходы

$4060 всего

Ежемесячный доход

$2000 моя зарплат

$1550 зарплата жены

$3550 всего

Активы

$160 000 недвижимость

$14 000 пенсионный план

$174 000 всего

Пассивы

$145 000 дом

$80 000 кредитные карточки и студенческие займы

$225 000 всего

После инвестиций в недвижимость

Ежемесячные счета к оплате

$1800 Ипотека

$500 Кредитные карточки

$400 студенческие займы

$800 автомобили

$360 детский сад

$750 текущие расходы

$4610 всего

Ежемесячный доход

$2150 рентный доход

$1600 зарплата жены

$3750 всего

Активы

$2 030 000 недвижимость

$14 000 пенсионный план

$2 044 000 всего

Пассивы

$1 370 000 ипотечные кредиты

$65 000 кредитные карточки и студенческие займы

$1 435 000 всего

Больше никаких тупиков

Мне нравится смотреть на список своих целей, который я повесил на стену, когда купил триплекс. Вот они:

— Через год — 1 тысяча долларов пассивного дохода в месяц.

— Через пять лет — 5 тысяч долларов пассивного дохода в месяц.

В настоящее время мой ежемесячный доход более чем вдвое превышает цифру, которую я планировал. Позвольте поделиться тем, чему я научился:

— Думайте нестандартно. Решения проблем заключаются в нас самих, в нашей уникальности. Вы не нуждаетесь в том, чтобы кто-то каждый раз говорил вам, как именно следует их решать. В конце концов, какое в этом удовольствие?

— Слушайте, что говорят другие. Многие из тех, кто является специалистом в своей области, любят рассказывать о своих успехах. Чтобы Постоянно учиться у них, достаточно просто слушать.

— Примиритесь с тем, что вы не всезнайка. Это нормально. Обращение за необходимой помощью поможет вам добиться успеха.

— Не бойтесь быть богатым. Я вырос в доме, где денежные вопросы не обсуждались с детьми и даже между взрослыми. Если вам не стыдно вести разговоры на любые другие темы, то чем Тема денег хуже?

— Все время внимательно смотрите по сторонам. Когда я проезжаю мимо свободной земли, то всегда думаю: «Для чего я мог бы ее использовать?»