Истории успеха учеников Богатого Папы - [34]

3. Условия. Чего желает продавец, банк и я. Принимая во внимание первые два пункта, условия можно привести в соответствие с требованиями всех участников сделки.

4. Местонахождение. Знаю, что это до смерти избитая тема, но удачное расположение собственности в сочетании с перспективами развития (строительство новых дорог и предприятий, миграция населения и так далее) может заключать в себе множество возможностей, которые не сразу бросаются в глаза. Например, оценка конкретного района показала, что спрос на землю будет двигаться именно в этом направлении.

5. Цена. Нельзя надеяться на то, что можно будет купить землю в «розницу» по «оптовой» цене. Но, как видно из приведенного примера, существует множество других факторов, влияющих на цену.

6. Отношения. Это то, что Богатый Папа называет личными связями. Беседуйте с людьми; прислушивайтесь к тому, что они говорят. Сведения о перспективных районах (как-то мне совершенно случайно удалось узнать, что компания «Dell Computer» планировала развернуть строительство в одном конкретном районе, что означало повышение спроса на арендное жилье, новые дома и участки под магазины) часто можно почерпнуть даже из пустопорожней болтовни.

Сейчас я расскажу о трех своих недавних покупках недвижимости в Остине. Хотя я и так получаю от них положительный годовой доход, у меня есть основания надеяться, что не пройдет и пяти лет, как цена той собственности превысит 310 тысяч долларов. Более того, в результате радикальной перепланировки района один из трех домов окажется на ключевом перекрестке. Это связано с расширением местного аэропорта, которому требуется новая взлетно-посадочная полоса, это в свою очередь заставит перенести в сторону главную автомагистраль, которая пройдет рядом с этим домом. Я уже получил несколько предложений продать дом вдвое дороже заплаченной мной цены.

Вот раскладка первой покупки, жилого дома на одну семью, за который я заплатил 134 тысячи долларов:

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос: $28350

Расходы на оформление, оплаченные мной $1200

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $6200

Итого: $35750

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $960

— Потери от простоя (5 %) $48

Общий доход $912

Ежемесячные расходы:

— Налоги на имущество и страховка $117,91

— Ремонт и управление $41,67

— Комиссия за управление (10 %) от ренты $96

— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый с одноразовым погашением под 5,25 %): $605,37

(Все прочие расходы оплачивают жильцы)

Итого: $860,95

Чистый месячный доход: $51,05

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($51,05 × 12): $612,60

÷

Капитал, вложенный в собственность $35750

Прибыль на вложенный капитал: 1,7 %

Примечание: прибыль на вложенный капитал невелика, но у меня есть потенциальная возможность прироста капитальной стоимости, если в будущем я решу продать эту собственность.

Аналогичные дома в этом районе уходят за 175 тысяч долларов.

Второй дом, тоже одноквартирный, обошелся мне в 128 тысяч долларов.

Капитал, вложенный в собственность:

Первый взнос $24500

Расходы на оформление, оплаченные мной $6000

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого: $30500

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1123,20

— Потери от простоя (5 %) $56,16

Общий доход $1067,04

Ежемесячные расходы:

— Налоги (на имущество) и страховка $179,58

— Ремонт / эксплуатация $41,66

— Комиссия за управление (10 % от ренты) $112,32

— Погашение кредита (на 5 лет, возобновляемый, с одноразовым погашением под 5,25 %) $635,58

Итого: $969,14

Чистый месячный доход $97,90

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($97,90 × 12): $1174,80

÷

Капитал, вложенный в собственность $30500

Прибыль на вложенный капитал: 3,8 %

Аналогичные дома в этом районе продаются за 145 тысяч долларов.

Еще одним потрясающим источником месячного денежного потока стала покупка авиационного ангара и прилегающего к нему комплекса служебных помещений. В ангаре было много арендных площадей; корпоративные владельцы самолетов могли ставить гуда свои дорогие реактивные машины под надежную охрану. Каждый владелец платил в месяц от 600 до 1000 долларов, в зависимости от размеров самолета. Располагая стояночными местами для 10 самолетов, мы получали в среднем по 8 тысяч долларов в месяц (примерно 96 тысяч долларов в год) с недвижимости, которую я смог купить менее чем за 250 тысяч долларов.

Офисное здание я сдал в аренду профессиональной инженерной фирме (которая волей случая оказалась первой из созданных мной компаний) и получил 1.1 это дополнительно 4 тысячи долларов в месяц (48 тысяч долларов в год) арендной платы и кредит в 125 тысяч долларов под залог офисов. (Кстати, прежде чем продать эту фирму, я довел объем ее продаж до 7 миллионов долларов в год.)

После оплаты расходов и погашения кредита эти она объекта обеспечили мне ежемесячный доход в размере 4300 долларов. Такой денежный поток перекрыл не только издержки на содержание недвижимости, но и мои личные расходы.

Из пяти созданных мной предприятий я до сих пор владею двумя: технологической консалтинговой компанией, обслуживающей предприятия мелкого и среднего бизнеса, а также высокотехнологичной компанией, которая использует последние достижения в сфере рекламных и коммуникационных систем. Книга «Защити свой главный актив», написанная Майклом Лектером, одним из советников «Rich Dad», указала мне на необходимость защиты этой интеллектуальной собственности.