Искусство замечать. Секреты наблюдательности истинных лидеров - [46]

Поскольку недвижимость всегда считалась хорошим вложением, а доступ к ипотечным кредитам постепенно становился шире, все больше людей с недостаточными доходами стали покупать дома. Под руководством генерального директора Джеймса Джонсона Fannie Mae агрессивно проталкивала изменения в законодательство США, которые позволяли ей (и Freddie Mac) действовать более гибко и безоглядно. Джонсон помогал подогревать рынок, лоббируя реформу нормативно-правовой базы, включавшую снижение необходимого первого взноса, бо́льшую поверхностность проверки, требуемой кредитными организациями, создание новых форм ипотеки с низкими процентными ставками (которые вполне предсказуемо со временем должны были вырасти). Доступность легких денег, субстандартная ипотека, сложная документация и отсутствие регулирующего надзора внесли свой вклад в то, что необеспеченные ипотечные кредиты стали расти, как снежный ком. Их владельцы не смогли бы выплачивать их, пойди что-то в их жизни или экономике не так.

Крупные кредитные организации вроде Countrywide приняли на работу сотни брокеров, которые должны были заниматься ипотекой, благо закон (или, скорее, его отсутствие) не требовал от подателей заявления подтверждения их доходов и по-настоящему независимой оценки. Этих брокеров финансово поощряли за то, что они помогали покупателям домов оформить сделку. Клиенты не понимали, что брокеры преследуют собственную выгоду, они видели в них доброжелателей. В 2007 году вице-президент Chase Home Finance в Южной Флориде Джеймс Текстон и его команда подписали ипотечные кредиты на 2 миллиарда долларов. Позднее он вспоминал: «Даже если в заявлении вы не указываете место работы, размер дохода и свои активы – все равно вы получите одобрение» [12]. Ипотечные кредиты одобряли и быстро продавали на вторичном рынке, чаще всего Fannie Mae и Freddie Mac, затем объединяли множество таких кредитов в ценные бумаги, обеспеченные кредитами.

Инвестиционные банки охотно покупали эти бумаги, объединяли их в еще более крупные пакеты и продавали как бонды. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, или облигации, обеспеченные долговым пулом, часто оказывались структурированы так, чтобы обойти модели, по которым их должны были оценивать рейтинговые агентства. Так высокорисковые ипотечные бумаги волшебным образом превращались в бумаги с рейтингом ААА.

Владельцы часто инвестировали их в страхование в форме кредитно-дефолтных свопов (CDS), которые выпускали крупные страховые компании с хорошей репутацией (такие как AIG). Трейдеры в страховых компаниях продавали CDS на сотни миллиардов без обеспечения обязательствами. Страховщикам удалось избежать необходимости в обеспечении, так как с технической точки зрения CDS – это страховка. Однако у них отсутствовали средства на выплату долгов, если ипотечные кредиты массово обрушатся.

Пока экономика была на подъеме, все шло хорошо. Кредитные организации обхаживали покупателей домов, предоставляя им доступ к ипотеке, прежде невозможной для людей с такими скромными активами и низкими доходами. Сотрудники, особенно руководители, связанные с цепочкой распределения ипотеки, процветали. Банки, хедж-фонды и другие компании, являвшиеся владельцами ипотечных ценных бумаг, были довольны, поскольку им обещали высокую – выше среднерыночной – доходность. Эти инвесторы охотно платили страховым компаниям за (кажущееся) снижение риска, не понимая, что страховщики не обладают финансовыми ресурсами, которые в случае обвала ипотечного рынка позволят им оплатить убытки.

Но проблемы не заставили себя ждать. Когда экономика натолкнулась на подводные камни, рынок недвижимости стал рушиться. Владельцы домов, которых затронула волна увольнений и рост регулируемых процентных ставок, уже не могли платить по кредитам, и количество дефолтов стало расти. Кредитные организации перестали продавать ипотеку на вторичном рынке, и цена их акций заметно упала. Ипотечные ценные бумаги, которыми владели инвесторы, потеряли в цене, поскольку стало ясно, что многие из кредитов никогда не будут выплачены полностью. Цены на недвижимость значительно снизились, и стоимость многих домов уже не могла покрыть непогашенные ссуды их владельцев.

Держатели ипотечных ценных бумаг, осознав, что их инвестиции упали в цене, решили было, что страховые компании, в особенности AIG, покроют их убытки согласно CDS. Но те не могли выполнить требования из-за отсутствия ресурсов. В надежде на спасение AIG обратилась в федеральное правительство. Правительство согласилось оказать поддержку, поскольку банкротство AIG угрожало всей экономической системе: компания была очень уж велика. Слишком поздно инвестиционные банки поняли – очевидно, впервые, – что вся система была построена на ряде питающих друг друга своекорыстных иллюзий.

При этом оказалось, что владельцы домов не учли своей возможной неспособности выплачивать ипотеку в случае плохого развития событий – таких как потеря работы или экономический спад. Они проигнорировали рост процентных ставок, вполне предсказуемый, ведь их ипотека была субстандартной. Многие не задумались и о том, что с ними станет, если их лишат права пользования имуществом. Они потеряли дома и все свои сбережения.